Definições

1.1. DEFINIÇÕES

Para a melhor compreensão do conteúdo e alcance das disposições deste Manual, aplicam-se as definições utilizadas
pelas normas técnicas brasileiras (NBR’s), pela legislação vigente e pela literatura disponível a respeito de manutenção predial, a saber:

ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)

Associação sem fins lucrativos que recebe delegação do INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia para produzir e manter atualizadas as normas técnicas brasileiras.

Áreas molhadas

Áreas da edificação cuja condição de uso e de exposição pode resultar na formação de lâmina d´água pelo uso normal a que o ambiente se destina.

Áreas molháveis

Áreas da edificação que recebem respingos de água decorrentes da sua condição de uso e exposição e que não resulte na formação de lâmina d´água pelo uso normal a que o ambiente se destina.

Áreas secas

Áreas onde, em condições normais de uso e exposição, a utilização direta de água não está prevista nem mesmo durante a operação de limpeza.

ART

Anotação de Responsabilidade Técnica.

Auto de conclusão

Documento público expedido pela Prefeitura do município onde se localiza a construção, confirmando a conclusão da obra nas condições do projeto aprovado. Conhecido como “Habite-se”.

Ciclo de vida do produto

Histórico do produto desde a extração e transformação das matérias primas que lhes dão origem até sua destinação final ao atingir a obsolescência, quando então deverá ser determinada sua eventual reforma, reciclagem, reaproveitamento ou simplesmente a forma de deposição final, visando à utilização otimizada dos recursos e o mínimo impacto ambiental.

Código Civil Brasileiro

É a Lei nº 10.406, de 10.01.2002, que regulamenta a legislação aplicável a todas as relações civis, inclusive aquelas entre empresas Construtoras, empresas Incorporadoras e compradores de imóveis.

Código do Consumidor

É a Lei nº 8078/1990, que institui o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, melhor definindo os direitos e obrigações de consumidores e fornecedores, aí se enquadrando as empresas Construtora e/ou Incorporadoras, Fornecedores de materiais de construção e outros.

Componente

Unidade integrante de determinado sistema da edificação, com forma definida e destinada a atender funções específicas (Exemplo: bloco de alvenaria, telha, folha de porta, etc.)

Construtor

Pessoa física ou jurídica, legalmente habilitada, contratada para executar o empreendimento, de acordo com o projeto e em condições mutuamente estabelecidas.

Desempenho

Comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas.

Degradação

Redução do desempenho devido à atuação de um ou de vários agentes de degradação.

Durabilidade

Capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas no Manual de Uso, Operação e Manutenção.

Elemento

Parte de um sistema com funções específicas. Geralmente é composto por um conjunto de componentes (Exemplo: parede de vedação de alvenaria, painel de vedação pré-fabricado, estrutura de cobertura, etc.).

Empresa capacitada

Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.

Empresa especializada

Organização ou profissional liberal que exerce função na qual é exigida qualificação técnica específica e cujo controle e disciplina são deferidos legalmente aos conselhos e ordens.

Entrepiso

Elemento estrutural e respectivos revestimentos superior e inferior posicionados horizontalmente entre pavimentos sucessivos da edificação (lajes de piso e seus revestimentos, incluindo forro, quando houver).

Equipe de manutenção local

Pessoas que realizam diversos serviços, tendo recebido orientação e possuindo conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.

Falha

Ocorrência que prejudica a utilização do sistema ou do elemento, resultando em desempenho inferior ao requerido.

Fornecedor

Organização ou pessoa que fornece um produto (Exemplo: produtor, distribuidor, varejista ou comerciante de um produto ou prestador de um serviço ou informação).

Garantia Contratual

Condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.

Garantia Legal

Direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente.

Incorporador

Pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega em certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas.

Inspeção predial de uso e manutenção

Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação.

Manual de Uso, Operação e Manutenção

Documento que reúne apropriadamente informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação.

Manutenção

Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atender às necessidades e segurança dos seus Usuários.

Manutenção corretiva

Reparos ou substituição de componentes e elementos, depois que os mesmos apresentaram problemas de funcionamento ou simplesmente deixaram de funcionar (Exemplo: substituição de lâmpada queimada, etc.).

Manutenção preventiva

Intervenção realizada num elemento ou componente da construção periodicamente, antes que se manifeste algum problema, com base no conhecimento do histórico de durabilidade do material (Exemplo: repintura antes que a tinta originalmente aplicada perca totalmente suas características de impermeabilidade, troca de lâmpada ao se aproximar o número de horas previsto para a sua vida útil, etc.).

Manutenção rotineira

Caracteriza-se por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem das áreas da edificação.

Manutenibilidade

Grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no estado no qual possa executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sobre condições determinadas, procedimentos e meios prescritos.

Plano de manutenção

Constitui um conjunto de informações e procedimentos (diretrizes) que orientam as atividades de manutenção e as rotinas de operação de sistemas, conforme programa de manutenção.

Prazo de garantia contratual

Período de tempo, igual ou superior ao prazo de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo Fornecedor (Construtor ou Fabricante) na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato, para que o Consumidor possa reclamar dos vícios ou defeitos verificados no produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critério do Fornecedor.

Prazo de garantia legal

Período de tempo previsto em lei que o comprador dispõe para reclamar do vício ou defeito verificado na compra de seu produto durável.

Profissional habilitado

Pessoa física e/ou jurídica prestadora de serviço, legalmente habilitada, com registro válido em órgão legal competente para o exercício da profissão, prevenção de respectivos riscos e implicações de sua atividade nos demais sistemas da edificação.

Programa de manutenção

Consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente ao sistema e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

Proprietário

Pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da edificação.

RRT

Registro de Responsabilidade Técnica.

Sistema

Maior parte funcional da edificação. Conjunto de elementos e componentes destinados a atender a uma macrofunção que o define (Exemplo: fundação, estrutura, pisos, vedações verticais, instalações hidrossanitárias, cobertura, etc.).

Sistema construtivo

Conjunto de princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura utilizado para compor um todo capaz de atender aos requisitos funcionais para os quais a edificação foi projetada, integrando componentes, elementos e instalações.

Usuário

Pessoa que ocupa ou utiliza as dependências da edificação a todo e qualquer título.

Vício aparente

Falha estética ou funcional, de qualidade ou quantidade, de fácil constatação, podendo ser detectada quando da vistoria para recebimento da edificação ou imediatamente após a sua ocupação (90 dias, segundo o Código de Defesa do Consumidor – Lei N° 8.078, de 11/09/1990).

Vício oculto

Falha funcional não detectável no momento da entrega ou logo após a ocupação do imóvel e que pode surgir durante sua ocupação.

Vida útil (VU)

Período de tempo em que uma edificação e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos com atendimento aos níveis de desempenho previstos na norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual).

Vida útil de projeto (VUP)

Período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não pode ser confundida com o tempo de vida útil, durabilidade, e prazo de garantia legal ou contratual).

1.2. REFERÊNCIAS

Lei 5.907 de 23/01/2001 – Dispõe sobre a obrigatoriedade da manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos e privados, no âmbito do Município de Salvador, regulamentada pelo Decreto 13.251 de 27/09/2001
Lei 10.406 de 10/01/2002 – Código Civil Brasileiro
Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor

ABNT NBR 14037:2011 (versão corrigida 2014) – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 15575:2021 – Edificações habitacionais – Desempenho – Partes 1 a 6
ABNT NBR 16280:2020 (versão corrigida 2022) – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos

ABNT NBR 5410:2004 (versão corrigida 2008) – Instalações elétricas de baixa tensão
ABNT NBR 5419-1:2015 – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 1: Princípios Gerais
ABNT NBR 5419-2:2015 (versão corrigida 2018) – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 2: Gerenciamento de Risco
ABNT NBR 5419-3:2015 (versão corrigida 2018) – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 3: Danos físicos a estruturas e perigos à vida
ABNT NBR 5419-4:2015 (versão corrigida 2018) – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 4: Sistemas elétricos e eletrônicos internos na estrutura
ABNT NBR 5626:2020 – Sistemas prediais de água fria e água quente – Projeto, execução, operação e manutenção
ABNT NBR 6118:2014 – Projeto de estruturas de concreto – Procedimento
ABNT NBR 6122:2019 – Projeto e execução de fundações
ABNT NBR 7199:2016 – Vidros para construção civil – Projeto, execução e aplicações
ABNT NBR 9575:2010 – Impermeabilização – Seleção e projeto
ABNT NBR 9781:2013 – Peças de concreto para pavimentação – Especificação e métodos de ensaio
ABNT NBR 10821-5:2017 – Esquadrias para edificações – Parte 5: esquadrias externas – Instalação e manutenção
ABNT NBR 10898:2013 – Sistema de iluminação de emergência
ABNT NBR 11682:2009 – Estabilidade de encostas
ABNT NBR 11742:2018 – Porta corta – fogo para saída de emergência
ABNT NBR 11861:1998 – Mangueira de incêndio – Requisitos e métodos de ensaio
ABNT NBR 12260:2012 – Edificações de piso com argamassa de alta resistência mecânica – Procedimento
ABNT NBR 12779:2009 – Mangueira de incêndio – Inspeção, manutenção e cuidados
ABNT NBR 13756:1996 – Esquadrias de alumínio – Guarnição elastomérica em EPDM para vedação – Especificação
ABNT NBR 14880: 2014 – Saídas de emergência em edifícios – Escada de segurança – controle de fumaça por pressurização
ABNT NBR 15000:2020 – Sistemas de blindagem – Proteção balística Parte 2: Classificação, requisitos e métodos de ensaio para materiais planos

ABNT NBR 15526:2012 (versão corrigida 2016) – Redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais – Projeto e execução
ABNT NBR 15930-1:2011 – Portas de Madeira para edificações – Parte 1 – Terminologia e simbologia
ABNT NBR 15930-2:2018 – Portas de Madeira para edificações – Parte 2 – Requisitos
ABNT NBR 15953:2011- Pavimento Intertravado com Peças de Concreto – Execução
ABNT NBR 16083:2012 – Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes – Requisitos para instruções de manutenção.
ABNT NBR 17240:2010 – Sistema de detecção e alarme de incêndio – Projeto, instalação, comissionamento e manutenção de sistemas de detecção e alarme de incêndio – Requisitos

Guia CBIC – Guia Nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações. 2014
Guia de aplicação de rochas em revestimentos. ABIROCHAS – SP. 2009
Manual de garantia e especificações técnicas – TECBOND
Livro – Instalações Hidráulicas Prediais, Manoel Henrique Campos Botelho, Geraldo de Andrade Ribeiro
Execuçãohttp://equipedeobra.pini.com.br/construcao-reforma/66/veja-os-cuidados-na-instalacao-de-pisos-intertravados-de-concreto-301527-1.aspx
Equipe de Obra nº 18, Equipe de Obra nº 45 e Construção Mercado nº 144
Rip – Regulamento de instalação predial – BahiaGás – Companhia de Gás da Bahia
Manual do consumidor residencial – BahiaGás – Companhia de Gás da Bahia
Manual de Uso e Conservação de Esquadrias de Alumínio e Termo de Garantia – AFEAL
Portaria n° 224, de 29 de julho de 2009 (Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – INMETRO.
Norma Regulamentadora nº 35 – Trabalho em altura
Guia de manutenção e conservação de Condomínios Secovi-SP

1.3. ATUALIZAÇÃO DO MANUAL

O conteúdo deste Manual deverá, obrigatoriamente, ser atualizado em caso de modificações na edificação em relação ao originalmente construído. Sendo a atualização um serviço técnico, ela somente poderá ser realizada por profissionais legalmente habilitados (Engenheiros ou Arquitetos), devendo o responsável arcar pelas modificações e com as despesas respectivas. As revisões anteriores às atualizações deverão ser arquivadas para compor a memória técnica do empreendimento.

As atualizações devem necessariamente incluir a revisão e correção de todas as discriminações técnicas e projetos da edificação. Essas atualizações podem ocorrer na forma de encartes que documentem a revisão de partes isoladas, devendo os itens modificados serem identificados no corpo do Manual ou na forma de uma nova estrutura de Manual, a depender da intensidade das modificações realizadas.

O Manual de Uso, Operação e Manutenção atualizado deverá ser repassado, por ocasião de uma revenda/aluguel ao novo Proprietário/Usuário.

Caso a Construtora necessite realizar algum tipo de revisão no Manual já entregue ao Proprietário, esta deverá ser feita informando o histórico de atualizações.