Responsabilidades relacionadas ao

uso, operação e manutenção

Todos os envolvidos têm responsabilidades importantes na adequada utilização e conservação da edificação, cabendo-lhes cumprir a referida lei. A seguir relacionam-se algumas dessas responsabilidades.

2.1. CONSTRUTORA

  • Entregar ao Proprietário e Síndico/Administradora o Manual de Uso, Operação e Manutenção contendo as
    informações sobre o uso, operação e manutenção da edificação, conforme a NBR 14037;
  • Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o Proprietário e Síndico/Administradora;
  • Entregar os projetos (em PDF) e especificações técnicas do empreendimento ao Proprietário e Síndico/Administradora;
  • Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e equipamentos instalados e entregues, quando consultada;
  • Realizar assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia, quando procedente;
  • Entregar sugestão ou modelo de programa de manutenção da edificação com lista de verificação.

2.2. SÍNDICO E/OU ADMINISTRADORA

  • O síndico é co-responsável do proprietário;
  • Administrar os recursos para o Programa de Manutenção preventiva, corretiva e rotineira das áreas comuns;
  • Assegurar que seja estabelecido o modo de comunicação apropriado em todos os níveis do empreendimento;
  • Contratar e treinar funcionários para a execução das manutenções;
  • Contratar empresas (capacitadas ou especializadas, conforme complexidade e riscos) para a execução das manutenções;
  • Supervisionar as atividades de manutenção, uso, conservação e limpeza das áreas e equipamentos do empreendimento;
  • Convocar assembleia geral, a fim de aprovar os recursos para a realização das manutenções;
  • Elaborar e implantar plano de transição e esclarecimento de dúvidas que possa garantir a operacionalidade do empreendimento sem prejuízos por conta da troca do responsável legal; toda documentação deverá ser entregue formalmente ao sucessor;
  • Disponibilizar uma cópia deste Manual e documentos correlatos, ao novo Proprietário e Síndico e/ou Administradora, bem como orientá-lo sobre o adequado uso, operação, manutenção, inspeções e garantias do empreendimento;
  • Zelar pela limpeza e utilização correta de todas as partes do empreendimento (manutenção rotineira);
  • Elaborar, implantar e acompanhar o Programa de Manutenção preventiva, corretiva e rotineira, bem como os planos de manutenção, valendo-se das diretrizes gerais estabelecidas no presente Manual, nas normas técnicas e legislações atualizadas aplicáveis ao longo da vida do empreendimento;
  • Realizar e registrar as manutenções preventivas ou corretivas realizadas na forma prevista na normalização técnica aplicável, manuais e catálogos de fornecedores, projetos específicos e orientações deste Manual;
  • Coletar e arquivar todos os documentos relacionados ao uso, operação e manutenção do empreendimento na forma prevista na normalização técnica aplicável (relatórios de inspeções, notas fiscais, contratos, certificados, diários de obras, registros fotográficos, garantias, ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, etc.) e em condições de consulta, assim como repassá-lo ao seu sucessor; gerenciar e manter atualizada a documentação, seus registros e seu fluxo pertinente à gestão da manutenção do empreendimento;
  • Realizar inspeções periódicas e registrar o estado dos componentes, instalações, equipamentos e sistemas
    do empreendimento, indicando e/ou realizando a necessidade de substituições, reparos e adaptações;
  • Sempre que necessário, indicar a necessidade de elaboração de projetos específicos, visando melhorias na segurança, preservação, operação e atualização da edificação ao longo da sua vida útil;
  • Encaminhar para prévia análise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua falta, de um responsável técnico, qualquer alteração nos sistemas estruturais do empreendimento ou sistemas de vedações horizontais e verticais ou consulta sobre limitações e impedimentos quanto ao uso da edificação ou de seus sistemas e elementos, instalações e equipamentos ou qualquer modificação que altere ou comprometa o desempenho do sistema, conforme descrito na ABNT NBR 14037;
  • Utilizar materiais, acessórios e peças originais ou de desempenho comprovadamente equivalente na manutenção dos componentes e equipamentos da edificação, adquirindo sempre que possível dos Fornecedores indicados na Relação de Fornecedores deste Manual;
  • Exigir um “plano de reforma” aos Proprietários, de acordo com a NBR 16280, referente a todas as reformas a serem executadas nas unidades;
  • Responsabilizar-se civilmente por eventuais acidentes e prejuízos materiais e/ou pessoais que possam decorrer de manutenções inadequadas ou insuficientes, incluindo sistemas de prevenção e combate a incêndio;
  • Atender à legislação vigente, bem como as normas ABNT NBR 5674, NBR 16280 e a este Manual, principalmente.

2.3. PROPRIETÁRIO

  • Zelar pela limpeza e utilização correta de todas as partes da edificação (manutenção rotineira);
  • Acompanhar o Programa de Manutenção preventiva, corretiva e rotineira, bem como os planos de manutenção, valendo-se das diretrizes gerais estabelecidas no presente Manual, nas normas técnicas e legislações atualizadas aplicáveis ao longo da vida da edificação;
  • Fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de Manutenção preventiva, corretiva e rotineira de todas as áreas;
  • Acompanhar as atividades de manutenção, uso, conservação e limpeza das áreas e equipamentos da edificação;
  • Acompanhar a realização e registro das manutenções preventivas ou corretivas realizadas na forma prevista na normalização técnica aplicável, manuais e catálogos de fornecedores, projetos específicos e orientações do Manual;
  • Sempre que necessário, indicar necessidade de elaboração de projetos específicos, visando melhorias na segurança, preservação, operação e atualização da edificação ao longo da sua vida útil;
  • Atender à legislação vigente, bem como as normas ABNT NBR 5674, NBR 16280 e a este Manual, principalmente;
  • Solicitar ao Síndico e/ou Administradora anterior que uma cópia deste Manual e documentos correlatos, seja fornecida ao novo Síndico e/ou Administradora, bem como orientá-lo sobre o adequado uso, operação, manutenção, inspeções e garantias da edificação, quando for necessário;
  • Realizar a manutenção nas áreas privativas do seu imóvel, observando o estabelecido no Manual;
  • Elaborar um “plano de reforma” de acordo com a NBR 16280, referente à reforma a ser executada na unidade e entregar ao Síndico e/ou Administradora;
  • Disponibilizar uma cópia deste Manual e documentos correlatos, ao profissional técnico, que irá elaborar a reforma na unidade privativa;
  • Consultar o item 7.3 Sistemas Estruturais e 7.4 Sistema de Vedações as recomendações referentes aos cuidados com a estrutura e vedações executadas;
  • Consultar nos projetos de instalações e as buits as informações necessárias de cuidados antes de iniciar o “plano de reforma”;
  • Entregar à Construtora e ao Síndico e/ou Administradora uma cópia do “plano de reforma”, incluindo os projetos assinados e ART ou RRT assinadas por profissional habilitado.

2.4. PROJETISTAS

  • Esclarecer dúvidas dos projetos;
  • Esclarecer dúvidas sobre o prazo da vida útil do projeto.

2.5. FORNECEDORES

  • Apresentar resultados comprobatórios que atestem o desempenho do componente, elemento ou sistema fornecido conforme as respectivas normas;
  • Fornecer e garantir o prazo de vida útil previsto para o produto;
  • Orientar sobre o uso, a operação e a manutenção do componente, elemento ou sistema;
  • Prestar assistência técnica dos componentes e sistemas fornecidos.