Garantias

4.1. TERMO DE GARANTIAS

Para a sua segurança e conforto, informamos que a edificação foi construída de acordo com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e legislações aplicáveis da Prefeitura Municipal e das Concessionárias locais de serviços públicos. Todos os materiais utilizados na construção foram adquiridos junto a fabricantes e fornecedores conceituados e conhecidos no mercado e os serviços técnicos foram prestados por profissionais competentes. Estes cuidados servem para assegurar a qualidade do empreendimento.

São objeto da garantia todas as áreas da edificação, de acordo com os prazos previstos na legislação vigente. O início dos prazos de garantia estabelecidos em lei é contado a partir da data da expedição do Auto de Conclusão / Alvará de Habite-se pelo Município. O término dos prazos de garantia está estabelecido na Tabela a seguir.

Concluída a obra, na oportunidade da entrega do empreendimento foi realizada a vistoria de entrega, onde foram verificadas se as especificações constantes no contrato foram atendidas e se ocorreram vícios aparentes de construção.

De acordo com o Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei n.º 8078/90), é de 90 (noventa) dias, a partir da data da entrega, o prazo de responsabilidade da Construtora com relação a eventuais vícios (defeitos) aparentes.

Após a conclusão da construção, o Manual de Uso, Operação e Manutenção foi entregue, com informações detalhadas dos sistemas e componentes utilizados, lista completa dos fornecedores e orientações quanto ao uso e manutenção da edificação, além de informações sobre reformas, alterações, dentre outras.

O Proprietário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora, é responsável pelo uso correto e manutenção da edificação, conforme estabelecido nas Normas Técnicas, legislações pertinentes e no Manual de Uso, Operação e Manutenção, obrigando-se a permitir o acesso do profissional destacado pela Construtora, para realizar as vistorias técnicas necessárias, sob pena de perda da garantia.

No caso de revenda, o Proprietário obriga-se a transmitir as orientações sobre o adequado uso, manutenção e garantia da edificação ao novo Proprietário, entregando os documentos e Manuais correspondentes.

Considerando a possibilidade de que alguns materiais e equipamentos que integram a obra ou alguns serviços possam apresentar algum tipo de defeito, são previstos os prazos de garantia indicados na Tabela a seguir, sendo que dentro dos respectivos prazos todas as correções que se fizerem necessárias serão realizadas sem quaisquer ônus para o Proprietário ou Condomínio.

4.2. MANUTENÇÕES OBRIGATÓRIAS E INSPEÇÕES PREDIAIS

Constitui condição da garantia do imóvel o cumprimento integral das disposições deste Manual através da correta utilização e da realização das manutenções preventivas e corretivas das áreas comuns da edificação.

Nos termos das normas ABNT NBR 5674, da NBR 15575 e da NBR 16280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas e deste referido Manual, o Síndico e/ou Administradora é responsável pela manutenção preventiva do empreendimento e pela organização do sistema de gestão da manutenção e inspeções prediais das áreas comuns, com a obrigação de enviar à Construtora e/ou Incorporadora os relatórios / laudos das vistorias e manutenções periódicas, firmado por profissional competente e habilitado acompanhado de ART ou RRT.

Após a entrega do empreendimento, é facultado à empresa Construtora e/ou Incorporadora vistoriar unidades autônomas e/ ou as áreas comuns, por amostragem, a fim de verificar a efetiva realização destas manutenções e o uso correto do edifício, bem como avaliar os sistemas quanto ao desempenho dos materiais e funcionamento, de acordo com o estabelecido nos manuais referidos.

A inspeção predial baseia-se na avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e visa constatar a situação da edificação quanto à sua capacidade de atender às suas funções segundo os requisitos dos usuários, com registro das anomalias, falhas de manutenção, uso e operação e manifestações patológicas identificadas nos diversos componentes de uma edificação (ABNT NBR 16747:2020 Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento).

Esta atividade deve ser realizada periodicamente, seguindo as diretrizes constantes na NBR 16747:2020 e na LEI Nº 5907/2001 da Prefeitura Municipal de Salvador, por profissional habilitado, contratado pelo Condomínio e/ou Administradora, obedecendo o prazo estabelecido na Tabela 1: Empreendimentos e Equipamentos Sujeitos à Lei 5.907/01, de 05 anos.

Como produto resultante desta atividade deve ser emitido o LIT – Laudo de Inspeção Técnica, emitido por profissional habilitado, em conformidade com as diretivas legais e normativas.

4.3. CONDICIONANTES DA GARANTIA

A Construtora obriga-se a prestar, dentro dos prazos de garantia indicados na tabela anterior, os serviços de Assistência Técnica que se fizerem necessários, reparando, sem ônus para o Proprietário / Condomínio, os vícios dos serviços e materiais que vierem a se revelar. São condições da garantia:

• Que os serviços reconhecidos como defeituosos sejam reparados por pessoal qualificado pertencente à equipe de Assistência Técnica da Construtora ou contratada por ela;
• Que todos os materiais substituídos na forma acima sejam de propriedade da Construtora;
• Que o Proprietário / Condomínio tenha registrado seu pedido diretamente ao setor de Assistência Técnica indicado neste Manual;
• Que os defeitos apontados não tenham sido causados por reformas ou modificações executadas por terceiros, má utilização ou falha na manutenção da edificação, desgaste natural dos materiais, acidentes de qualquer natureza ou prolongada falta de uso;
• Que a edificação tenha sido mantida e conservada adequadamente, através de evidências oficiais, conforme instruções contidas neste Manual;
• Que não tenham sido feitas reformas por terceiros na edificação modificando suas características básicas na área afetada;
• Que tenham sido realizadas as manutenções preventivas conforme orientações deste Manual e seus registros tenham sido arquivados, sob pena de perda da Garantia.
• Que tenha sido feita a vistoria da edificação antes do seu recebimento;
• Que o Proprietário / Condomínio autorize o acesso ao local a ser verificado do pessoal da Assistência Técnica em horário acordado previamente;
• Que a validade da garantia ainda esteja em vigor, conforme prazos da tabela de Prazos de Garantias.

 

4.4. GARANTIAS CONTRATUAIS / PRAZOS DE GARANTIAS

A Garantia foi definida considerando todos os materiais e sistemas construtivos efetivamente empregados, sendo considerado prazos de garantia a partir da data do “Habite-se”. Os prazos constantes de Garantia foram estabelecidos em conformidade com as regras legais vigentes e em vista do estágio atual de tecnologia de cada um dos componentes e/ou serviços empregados na construção. Assim sendo, os prazos referidos em tais documentos correspondem a prazos totais de garantia.

Os prazos constantes neste Manual obedecem às recomendações constantes na ABNT NBR 15575:2021.

No caso das unidades privativas, o proprietário se obriga a efetuar a manutenção preventiva do imóvel, de acordo com este Manual, sob pena de perda de garantia.

No caso das áreas comuns, o Síndico e/ou Administradora do Condomínio se obriga a efetuar a manutenção preventiva do empreendimento, de acordo com este Manual, sob pena de perda de garantia.

O Síndico e/ou Administradora é responsável pela manutenção preventiva do Condomínio, e é corresponsável pela manutenção preventiva do conjunto da edificação, conforme estabelecido nas Normas Técnicas Brasileiras, neste Manual e legislações e normas das Concessionárias, devendo ficar atento para as alterações que esses instrumentos possam sofrer ao longo do tempo.

Constatando-se, na visita de avaliação dos serviços solicitados, que esses serviços não estão enquadrados nas condições da garantia, poderá cobrada uma taxa de visita e não caberá à Construtora a execução dos serviços. As evidências de manutenções preventivas, por profissionais especializados devem ser caracterizadas através de relatórios e ARTs.

4.4.1. TABELA DE PRAZO DE GARANTIAS

Sistemas, elementos, componentes e instalações			Prazos de garantia
	Fornecido pelo fabricante	6 meses	1 ano	2 anos	3 anos	5 anos
Fundações						Segurança e estabilidade global Estanqueidade de fundações
Contenções e arrimos						Segurança e estabilidade global
Estrutura principal e estruturas periféricas						Segurança e estabilidade global
Estruturas das escadarias						Segurança e integridade
Paredes de vedação						Segurança e integridade
Muros de divisa						Segurança e integridade
Pintura / verniz (interna/externa)			Empolamento, descascamento, esfarelamento, alteração de cor ou deterioração de acabamento
Revestimentos de paredes internas em argamassa				Fissuras
Revestimentos de paredes internas com gesso liso				Fissuras
Revestimentos de paredes internas com cerâmica (pastilhas) / porcelanato				Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo

 

Sistemas, elementos, componentes e instalações			Prazos de garantia
	Fornecido pelo fabricante	6 meses	1 ano	2 anos	3 anos	5 anos
Selantes, componentes de juntas e rejuntamentos			Aderência
Revestimento de paredes internas em pedras naturais (mármores, granitos e outros)				Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo
Revestimentos Especiais – Madeira	Integridade do material			Aderência
Revestimentos de paredes externas em argamassa				Fissuras	Estanqueidade de fachadas
Revestimentos de paredes externas em cerâmica (pastilhas) / porcelanato				Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo	Estanqueidade de fachadas
Revestimentos Especiais – Fachada com porcelanato fixado por insertos metálicos				Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo	Estanqueidade de fachadas
Revestimentos Especiais – Materiais compostos de alumínio				Aderência
Revestimentos Especiais – Pele de Vidro				Aderência
Revestimentos de tetos em argamassa				Fissuras		Má aderência do revestimento e dos componentes do sistema
Forros de gesso acartonado			Fissuras por acomodação dos elementos estruturais e de vedação

 

Sistemas, elementos, componentes e instalações			Prazos de garantia
	Fornecido pelo fabricante	6 meses	1 ano	2 anos	3 anos	5 anos
Forro de Madeira			Empenamento Trincas na madeira Fixação
Revestimentos de piso com pintura			Empolamento, descascamento, esfarelamento, alteração de cor ou deterioração de acabamento
Revestimentos de pisos em placas cerâmicas (pastilhas) / porcelanatos				Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo	Estanqueidade de pisos em áreas molhadas
Revestimentos Especiais – Piso Vinílico	Integridade do material			Aderência
Piso Tátil de Concreto			Destacamentos, fissuras, desgaste excessivo
Sistema de Atenuação Acústica em Pisos	Defeitos de fabricação
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso				Destacamentos, fissuras, desgaste excessivo	Estanqueidade de pisos em áreas molhadas
Piso de Alta Resistência			Fissuras Estruturais
Piso articulado de concreto				Destacamentos, fissuras, desgaste excessivo
Mobiliário	Integridade do material

 

Sistemas, elementos, componentes e instalações			Prazos de garantia
	Fornecido pelo fabricante	6 meses	1 ano	2 anos	3 anos	5 anos
Elementos em pedras naturais (mármores, granitos e outros)			Elementos soltos, gretados, desgaste excessivo
Rodapé em poliestireno	Defeitos de fabricação	Desplacamento de peças
Fechaduras e ferragens em geral			Funcionamento Acabamento
Esquadrias / Elementos de madeira			Empenamento Descolamento Fixação
Esquadrias / Elementos de aço	Oxidação		Fixação
Esquadrias / Elementos de alumínio	Integridade do material (Partes móveis e fixadores, Borrachas, escovas, articulações, fechos, roldanas e perfis)		Instalação
Cuba inox			Fixação
Corrimão em aço inox			Fixação
Guarda-corpos				Segurança e integridade
Esquadrias Blindadas – Metais	Defeitos de fabricação	Instalação
Esquadrias Blindadas – Vidros	Defeitos de fabricação, exceto delaminação	Instalação
Vidros			Fixação
Impermeabilização						Estanqueidade
Equipamentos Industrializados – Filtros	Equipamento		Instalação
Equipamentos Industrializados – Motobombas	Equipamento		Instalação

 

Sistemas, elementos, componentes e instalações			Prazos de garantia
	Fornecido pelo fabricante	6 meses	1 ano	2 anos	3 anos	5 anos
Sistemas de combate a incêndio	Equipamento		Instalação
Instalações hidrossanitárias (Reservatório) – colunas de água fria e ramais de sucção e recalque				Integridade e estanqueidade
Instalações hidrossanitárias (Água fria, Água quente, Esgoto e Águas pluviais) – colunas, coletores, ramais, louças e metais	Equipamento		Instalação	Integridade e estanqueidade (colunas)
Instalações elétricas – tomadas interruptores, disjuntores, fios, cabos, eletrodutos, caixas e quadros	Equipamento		Instalação
Instalações elétricas –luminárias e transformadores	Equipamento		Instalação
Sistema de Iluminação de Emergência	Equipamento		Instalação
Grupo Gerador	Equipamento		Instalação
Sistema de detecção e alarme de incêndio	Equipamento		Instalação
Equipamentos de pressurização de escadas	Equipamento		Instalação
Porta corta-fogo	Integridade de portas e batentes, dobradiças e molas		Instalação

 

Sistemas, elementos, componentes e instalações			Prazos de garantia
	Fornecido pelo fabricante	6 meses	1 ano	2 anos	3 anos	5 anos
Equipamentos Industrializados – Exaustão mecânica (Ventokit)	Equipamento		Instalação
Instalações hidráulicas e gás (tubos de queda de esgoto e colunas de gás)			Integridade e estanqueidade
Equipamentos Industrializados – Ar Condicionado	Equipamento		Instalação
Instalações de gás – colunas de gás			Integridade e estanqueidade
Instalações de gás – coletores / ramais / válvulas / ligações flexíveis / registros			Instalação
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas	Equipamento		Instalação
Equipamentos Industrializados – Elevadores	Equipamento		Instalação
Equipamentos Industrializados – Automação de portões	Equipamento		Instalação
Cobertura em telha de fibrocimento	Defeitos de fabricação					Segurança e integridade
Pergolado em alumínio				Segurança e integridade
Cobertura de policarbonato do pergolado	Quebra, trinca ou risco		Fixação
Grama sintética			Instalação
Equipamentos de Ginástica	Equipamento

 

Sistemas, elementos, componentes e instalações			Prazos de garantia
	Fornecido pelo fabricante	6 meses	1 ano	2 anos	3 anos	5 anos
Equipamentos Industrializados – Churrasqueira elétrica	Equipamento		Instalação
Sistema Fotovoltaico	Equipamento (Módulo e Inversor)		Instalação
Equipamentos Industrializados – Sauna úmida	Equipamento		Instalação

 

Observação:
As garantias para o sistema de piso em porcelanato, rejuntamento e rodapé do living e da circulação somente serão válidas para as unidades que receberam esses elementos com fixação plena. A mesma condição se aplica para a esquadria que separa o living da varanda.

4.5. SOLICITAÇÃO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA

Na ocorrência de eventuais vícios de construção na sua unidade ou nas áreas comuns, desde que os componentes e/ou sistemas estejam com os prazos de garantia vigentes, este é o procedimento para a solicitação de Assistência Técnica:

1. O Proprietário / Síndico e/ou Administradora deverá solicitar formalmente a intervenção da Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda, através dos canais oficiais de reclamação:
   • E-mail (atendimento@grupoprima.com.br).
2. O Proprietário / Síndico e/ou Administradora deverá relatar detalhadamente a natureza e a origem do defeito, anexando fotos e vídeos.
3. Após o contato, a Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda terá um prazo de até 03 dias para entrar em contato e agendar a visita.
4. A Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda fará o registro da solicitação através do seu sistema e do seu formulário de Pós Entrega. Nessa ocasião, será feita a análise das garantias e do critério de urgência do serviço.
5. Nas duas situações deverá ser feita a visita ao local do serviço, para verificação da responsabilidade da empresa, ou seja, é vício de construção. É importante que o Proprietário / Síndico e/ou Administradora tenha em mãos os registros (Notas fiscais, ARTs, RRTs, certificados, etc.) relativos às manutenções realizadas.
6. Comprovado que o defeito apontado é vício de construção e está dentro do prazo de garantia estipulado neste Manual, portanto de responsabilidade da Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda, esta providenciará o reparo, na data agendada com o cliente.
7. Os serviços sempre serão realizados em dias comerciais. Segunda a sexta em horário comercial 08:00 às 12:00 e 14:00 às 17:00 h. A ordem de execução será de acordo com a sequência de encaminhamento das solicitações, exceto em caso de extrema urgência desde que atestada pela Construtora.
8. Caso não seja responsabilidade da Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda, o proprietário será informado, através de e-mail e/ou do portal do cliente, onde estará descrito o parecer técnico e suas atribuições de responsabilidades para a reclamação.
9. Na ocasião da entrega do serviço será feito uma avaliação do serviço prestado, e registrado no formulário de Pós-entrega. Nesta ocasião é imprescindível a presença do solicitante ou de outra pessoa responsável.
10. Após validação da conclusão do serviço, a Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda irá enviar uma notificação formalizando o encerramento e o cliente deverá dar aceite ou contestar em até 03 dias, caso contrário, a solicitação será dada por encerrada.

Nos casos em que as solicitações não sejam procedentes, que decorram do uso inadequado, ou manutenção inexistente poderá ser cobrada uma taxa de prestação de serviços sobre a visita técnica. Cabe ressaltar que nas situações descritas acima será registrada a perda da garantia do sistema e os custos relacionados aos reparos necessários serão de responsabilidade do proprietário/ usuário da unidade.

Algumas garantias de fabricantes ultrapassam a garantia da construção. Para isto anexamos cópia das Notas Fiscais destes materiais que poderão ser contactados diretamente com a sua assistência técnica fornecendo o número da Nota Fiscal e/ou o CNPJ da Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

Caso necessário a retirada de armários e/ou móveis e equivalentes, esta deve ser realizada pelo Proprietário/Usuário do imóvel / Síndico e/ou Administradora. Qualquer atendimento realizado por solicitação por canais não oficiais será por mera liberalidade da Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

Os serviços serão executados com materiais iguais aos originais; na ocorrência de falta no mercado utilizar-se-á materiais com as mesmas características de desempenho. Serão admissíveis possíveis variações decorrentes da natureza do material, ou seja, diferença de tonalidade ou textura, em elementos de origem mineral ou vegetal, a exemplo de madeiras, pedras naturais, mármores, granitos, cerâmicas.

A Morro Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE Ltda, pode, a qualquer tempo efetuar alteração neste procedimento desde que comunique aos Proprietários / Síndico e/ou Administradora com antecedência mínima de 08 (oito) dias corridos.

Alguns materiais que sofram desgaste natural ou acidental em função do uso deverão ser periodicamente substituídos pelo Proprietário / Condomínio e às suas expensas, dentre outros os abaixo indicados:

• Vedantes de torneiras e registros;
• Engates hidráulicos (rabichos – tubos de ligação);
• Disjuntores, tomadas e interruptores;
• Peças metálicas expostas a ambientes agressivos;
• Reparos de descargas (válvulas e caixas).

 

Não se enquadram nos itens de garantia os serviços ou materiais listados abaixo:

a) materiais, acessórios e/ou equipamentos com garantias fornecidas pelos próprios Fabricantes/Fornecedores (eventuais reclamações deverão ser dirigidas diretamente a eles), dentre outros:

• Alarmes e respectivas centrais;
• Acionadores de Portões;
• Armários e painéis;
• Bombas de Água;
• Central Telefônica;
• Elevadores;
• Eletrodomésticos;
• Esquadrias / Vidros;
• Equipamentos;
• Fechaduras e dobradiças;
• Gerador de energia;
• Louças e Metais sanitários;
• Sistema ou equipamentos para ar condicionado;
• Móveis;
• Sistemas de pressurização;
• Sistema de Automação.

 

b) materiais, acessórios e/ou equipamentos entregues em perfeito estado, vistoriados no ato da entrega e que só estragam com o mau uso, tais como, dentre outros:

• Vidros e espelhos;
• Louças e Metais sanitários;
• Esquadrias (funcionamento e acabamento)

 

c) materiais que pela própria natureza, não são garantidos pelos Fabricantes, pois sua duração depende de fatores externos, tais como, dentre outros:

• Motores elétricos;
• Componentes eletro-eletrônicos;
• Lâmpadas.

 

d) a presente garantia restringe-se aos componentes originais da edificação, não cobrindo outras repercussões, tais
como, dentre outros:

• Papel de parede / marcenaria executado diretamente pelo Proprietário/Usuário ou Condomínio;
• Armários embutidos;
• Eletrodomésticos;
• Luminárias;
• Automóveis;
• Sancas e rebaixos em gesso executados diretamente pelo Proprietário/Usuário ou Condomínio;
• Pinturas não originais;
• Indenizações ou reembolsos de qualquer natureza.

 

4.6. PERDA DA GARANTIA

Ocorrerá automaticamente perda da garantia com a extinção dos prazos de garantia indicados na Tabela e sempre
que se configurar mudança de destinação ou mau uso da edificação, configurando-se como mau uso a sua exposição
ou de suas partes a carregamentos descabidos, temperaturas elevadas, exposição a substâncias ácidas e outros
produtos químicos, dentre outros.

NOTA:
Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia estão descritos no item de Descrição, Cuidados
de Uso e Manutenção deste MANUAL.

A perda da garantia ocorrerá ainda nas seguintes situações:

• Se durante o prazo de vigência da garantia não forem observados, na sua íntegra, as disposições que constam
  neste Manual e na norma ABNT NBR 5674 relativamente à manutenção preventiva da edificação, estando ele
  em funcionamento ou não;
• Se, nos termos do artigo 393 e seu parágrafo único do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força
  maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
• Se for executada pelo Proprietário/Usuário ou Condomínio reforma nas áreas da edificação que redunde em
  descaracterizações dos sistemas construtivos, acréscimos importantes de cargas, danos aos elementos ou
  instalações confluentes com aqueles reformados entre outros;
• Se o Proprietário/Usuário ou Condomínio não permitir o acesso do profissional destacado pela Construtora,
  nas áreas da edificação, para realizar as vistorias técnicas;
• Se forem identificadas irregularidades nas vistorias técnicas e as devidas providências sugeridas não forem
  adotadas por parte do Proprietário/Usuário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora;
• Se nos prazos vigentes de garantia forem realizadas por terceiros, serviços de reparos, consertos, substituição
  ou outros;
• Se não forem realizadas as manutenções preventivas previstas neste Manual, bem como apresentados os
  registos comprobatórios, através de notas fiscais, contratos, laudos, etc.