- Introdução
- Apresentação
- Definições
- Responsabilidades relacionadas ao uso, operação e manutenção
- Memorial da edificação
- Garantias
- Disposições iniciais para o correto uso da edificação
- Desempenho técnico previsto para o imóvel
- Descrição, cuidados de uso e manutenção
- Programa de manutenção
- Orientações para casos de emergência
- Anexos
Programa de manutenção
A responsabilidade pela manutenção da edificação é do Proprietário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora. Sendo assim, seguem os itens necessários para elaboração de um programa de manutenção da edificação.
8.1. RESUMO: PERIODICIDADE DAS MANUTENÇÕES PREVENTIVAS
Na tabela a seguir apresenta-se um resumo da periodicidade das manutenções preventivas a serem executadas na edificação.
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO |
Diariamente | Utilizar vassoura com cerdas para realizar a limpeza. |
Equipe de manutenção local |
7.25. PISCINAS |
Diariamente | Efetuar a filtragem da água da piscina. | Equipe de manutenção local |
7.43. ELEVADORES |
Diariamente | Limpar o piso, paredes, botoeiras, luminárias, placas do teto e demais componentes da cabina do elevador, bem como as portas do elevador nos pavimentos. |
Equipe de manutenção local |
7.43. ELEVADORES |
Diariamente | Limpar calhas e trilhos das portas da cabina e das portas nos pavimentos. | Equipe de manutenção local |
7.52. PAISAGISMO |
Diariamente | Regar no verão, e em dias alternados no inverno (preferencialmente no início da manhã ou no final da tarde), molhando inclusive as folhas; a quantidade de água deve ser compatível com as espécies selecionadas, sendo que água em excesso pode provocar o apodrecimento de raízes, desenvolvimento de fungos e outros problemas. |
Equipe de manutenção local |
7.8.1. REVESTIMENTO DE PISO COM PINTURA | Semanalmente | Realizar a limpeza do piso com vassouras secas. | Equipe de manutenção local |
7.9. PISO TÁTIL DE CONCRETO | Semanalmente | Verificar a integridade das peças. | Equipe de manutenção local |
7.20. CUBA EM AÇO INOX |
Semanalmente | Verificar a integridade da peça e seu brilho. | Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.21. CORRIMÃO / GUARDA CORPO EM AÇO INOX |
Semanalmente | Realizar a limpeza do corrimão com o auxílio de esponja ou pano macio com uma solução de água e sabão neutro industrializado. | Equipe de manutenção local |
7.22. ESQUADRIAS BLINDADAS |
Semanalmente | Realizar a limpeza das partes opacas (aço), equipamentos elétricos e vidros, conforme descrito no item acima. | Equipe de manutenção local |
7.23. VIDROS |
Semanalmente | Limpar os puxadores, ferragens, e tampas das molas hidráulicas com água e sabão neutro industrializado. | Equipe de manutenção local |
7.25. PISCINAS |
Semanalmente | Decantar e aspirar o fundo da piscina. |
Empresa capacitada |
7.25. PISCINAS | Semanalmente | Limpar as bordas e escovar as paredes da piscina. | Empresa capacitada |
7.25. PISCINAS |
Semanalmente | Medir e controlar o pH da água, bem como adicionar algicida, conforme a recomendação do fabricante, para evitar a formação de algas. |
Empresa capacitada |
7.25. PISCINAS |
Semanalmente | Efetuar retrolavagem do elemento filtrante e limpeza do filtro da motobomba. |
Empresa capacitada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA |
Semanalmente | Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das torneiras de boia e automático de boia que controlam o nível de água e o acionamento da bomba de recalque, respectivamente. Logo após a verificação, certificar-se que o reservatório está corretamente fechado, evitando o acesso de roedores, insetos e outros. |
Equipe de manutenção local |
7.28. ESTAÇÃO ELEVATÓRIA (RESERVATÓRIO) |
Semanalmente | Verificar o nível doo reservatório da Estação Elevatória de Água e o funcionamento das torneiras de boia e automático de boia que controlam o nível de água e o acionamento da bomba de recalque, respectivamente. Logo após a verificação, certificar-se que o reservatório está corretamente fechado, evitando o acesso de roedores, insetos e outros. |
Equipe de manutenção local |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
Semanalmente | Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das torneiras de boia e a chave de boia para controle de nível. | Equipe de manutenção local |
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA |
Semanalmente | Operar os sistemas de motoventiladores. | Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO |
Semanalmente | Ligar o sistema e verificar seu funcionamento. | Equipe de manutenção local |
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS |
Semanalmente | Manter limpas todas as partes móveis, tais como roldanas, rodas, dobradiças e gonzos, isentas de ferrugem e outras anomalias. | Equipe de manutenção local |
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS | Semanalmente | Verificar se não ocorreu empenamento das folhas, se trilhos e cremalheiras se encontram bem limpos, se todas as partes móveis devidamente lubrificadas. Caso seja necessário efetuar reparos, acionar a empresa responsável. |
Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS |
Semanalmente | Realizar a limpeza e desobstrução de ralos, grelhas, canaletas e outros visando impedir empoçamentos de água no piso. | Equipe de manutenção local |
7.52. PAISAGISMO | Semanalmente | Limpar as áreas ajardinadas, varrendo folhas, pequenos galhos, pontas de cigarro, folhas de papel ou plástico, etc. | Equipe de manutenção local |
7.51. CHURRASQUEIRA ELÉTRICA |
Semanalmente | Fazer limpeza geral. | Equipe de manutenção local |
7.54. SAUNA ÚMIDA | Semanalmente ou a cada 4 sessões | Fazer a drenagem de água no equipamento (escoar a água abrindo a torneira ou tampão). | Equipe de manutenção local |
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO | Quinzenalmente | Limpar as esquadrias e elementos em aço com solução de água e sabão neutro industrializado, com auxílio de esponja macia e pano. | Equipe de manutenção local |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA |
Quinzenalmente | Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodízio, por meio da chave de alternância no painel elétrico (quando o quadro elétrico não realizar a reversão automática). | Equipe de manutenção local |
7.32. GRUPO GERADOR | Quinzenalmente | Fazer teste de funcionamento do sistema durante 15 minutos e verificar a necessidade de reabastecimento do combustível. | Equipe de manutenção local |
7.2. CONTENÇÕES |
Mensalmente | Realizar limpeza no sistema de drenagem. | Equipe de manutenção local |
7.5.1. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE ARGAMASSA | Mensalmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação, eventual presença de umidade e formação de fungos (bolor/mofo). | Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.5.2. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE PLACA DE GESSO |
Mensalmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação, eventual presença de umidade e formação de fungos (bolor/mofo). |
Equipe de manutenção local |
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO |
Mensalmente | Realizar a lavagem das paredes externas, por exemplo, terraços ou varandas, para retirar o acúmulo de sujeira, fuligem, fungos e sua proliferação. |
Equipe de manutenção local |
7.9. PISO TÁTIL DE CONCRETO |
Mensalmente | Verificar a aderência e a integridade dos elementos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO |
Mensalmente | Revisar o piso e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para recompor o rejuntamento com areia. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO |
Mensalmente |
Verificar a integridade do piso e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para substituir peças soltas, trincadas ou quebradas sempre que necessário. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO |
Mensalmente | Remover ervas daninhas e/ou grama das juntas do piso, caso venham a crescer. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.16. RODAPÉ EM POLIESTIRENO | Mensalmente | Efetuar limpeza dos rodapés. | Equipe de manutenção local |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA |
Mensalmente | Efetuar limpeza geral das esquadrias. | Equipe de manutenção local |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA |
Mensalmente |
Verificar parafusos aparentes, a integridade dos elementos de vedação, bem como a conservação das portas, alinhamento e posição dos pinos das dobradiças, folgas no contorno da folha de porta, funcionamento da fechadura (perfeito encaixe da lingueta e do trinco na testa e na contratesta da fechadura, eventual empenamento ou presença de lascamentos na folha de porta ou na aduela, efetividade da fixação das dobradiças, fechaduras e guarnições/alisares). |
Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO |
Mensalmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação das esquadrias e elementos em aço, as condições de fechos, fechaduras, dobradiças, roldanas e rolamentos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para repintar as partes que apresentarem estado inicial de oxidação e lubrificar as partes móveis das esquadrias. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO | Mensalmente | Realizar a limpeza das esquadrias como um todo, inclusive guarnições de borracha e escovas, com o auxílio de esponja ou pano macio com uma solução de água e sabão neutro industrializado. No caso da limpeza de cantos de difícil acesso deverá ser feita com o auxílio de um pincel de cerdas macias e a solução de água e sabão neutro industrializado. |
Equipe de manutenção local |
7.20. CUBA EM AÇO INOX |
Mensalmente | Reaplicar produto específico para polimento de peças em inox. | Equipe de manutenção local |
7.21. CORRIMÃO / GUARDA CORPO EM AÇO INOX | Mensalmente | Verificar a integridade e fixação dos elementos e, se necessário, realizar os reparos. | Empresa capacitada / empresa especializada |
7.23. VIDROS |
Mensalmente | Verificar os vidros de portas observando o estado de conservação de chapas de apoio, molas, pivôs, dobradiças, fechaduras e outros, observando também a presença, integridade e aderência das fitas sinalizadoras auto aderidas em portas e outros componentes. | Equipe de manutenção local |
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS | Mensalmente | Verificar o dispositivo de descarte de detritos na captação. | Equipe de manutenção local |
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS |
Mensalmente | Inspecionar e testar as bombas de recalque e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS | Mensalmente | Efetuar testes de verificação de vazamentos no sistema e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS |
Mensalmente | Limpar as calhas e os condutores verticais e horizontais. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.31. ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA |
Mensalmente | Verificar o funcionamento das luminárias, por pelo menos 1h, desconectando-as da rede elétrica; se não acenderem, examinar se o interruptor/seletor está na posição correta. Caso esteja, a luminária apresenta irregularidade e deve ser acionado um profissional habilitado para avaliação do equipamento. – ABNT NBR 10898:2013 – Sistema de iluminação de emergência (item 4.3.1). | Equipe de manutenção local |
7.32. GRUPO GERADOR | Mensalmente | Ou após o uso do equipamento, inspecionar o nível de óleo combustível e se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação. |
Empresa especializada |
7.32. GRUPO GERADOR |
Mensalmente | Limpar o filtro quando o equipamento estiver operando em local com muita poeira, especialmente pó de pedra ou cimento. | Empresa especializada |
7.32. GRUPO GERADOR | Mensalmente | Limpar a cabine/carenagem. | Empresa especializada |
7.32. GRUPO GERADOR | Mensalmente | Inspecionar e, se necessário, efetuar manutenção do catalisador. | Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Mensalmente | Testar o funcionamento do sistema, simulando um acionamento e realizar os ajustes, caso necessário. |
Empresa especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
Mensalmente | Verificar a estanqueidade do sistema. | Equipe de manutenção local |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO | Mensalmente | Verificar funcionamento da bomba de incêndio. | Equipe de manutenção local |
7.36. PORTAS CORTA- FOGO |
Mensalmente | Verificar o estado geral de limpeza e funcionamento das portas, alinhamento e posição dos pinos das dobradiças, folgas no contorno da folha de porta, funcionamento do trinco (perfeito encaixe do trinco na testa e na contratesta da fechadura) e efetividade da fixação das dobradiças, fechaduras e guarnições / alisares. | Equipe de manutenção local |
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO | Mensalmente | Realizar limpeza dos filtros e parte externa do aparelho, mesmo em período de não utilização. |
Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.40. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS – SPDA |
Mensalmente | Verificar o status dos dispositivos de proteção contra surtos (DPS), que, em caso de acionamento, desarmam para a proteção das instalações, sem que haja descontinuidade. É necessário acionamento manual, de modo a garantir a proteção no caso de novo incidente. | Equipe de manutenção local |
7.43. ELEVADORES | Mensalmente | Verificar estado de funcionamento e conservação dos motores, abertura de portas, botoeiras, sistemas de emergência, ventiladores, ponto de parada dos elevadores nos andares e outros. |
Empresa especializada |
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS |
Mensalmente | Realizar a limpeza dos portões com o auxílio de esponja macia com água e sabão neutro industrializado. | Equipe de manutenção local |
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS | Mensalmente | Verificar adequado funcionamento de todas as partes elétricas e mecânicas dos portões automáticos. |
Empresa capacitada |
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO |
Mensalmente | Verificar a existência de detritos sobre as telhas e calhas. | Equipe de manutenção local |
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS) | Mensalmente | Verificar o estado de limpeza e desobstrução de ralos, condutores, calhas, águas furtadas, canaletas e demais elementos do telhado e das instalações de águas pluviais. |
Equipe de manutenção local |
7.47. PERGOLADO EM ALUMÍNIO COM COBERTURA EM POLICARBONATO | Mensalmente | Verificar estado de conservação dos policarbonatos, observando a ocorrência de fissuras, lascamentos, diminuição da transparência pela ação de substâncias ácidas ou alcalinas, etc. | Equipe de manutenção local |
7.49. GRAMA SINTÉTICA | Mensalmente | Verificar a eventual ocorrência de arrancamento de partes de grama sintética e eventuais descolamentos da manta. | Equipe de manutenção local |
7.50. FITNESS |
Mensalmente | Verificar a integridade e condições de funcionamento dos equipamentos de ginástica. | Equipe de manutenção local |
7.52. PAISAGISMO | Mensalmente | Examinar gramados, plantas e arbustos, visando detectar a presença de pragas (lagartas, moscas, pulgões), formigas, aranhas, escorpiões, etc. |
Empresa capacitada |
7.52. PAISAGISMO |
Mensalmente | Examinar as plantas, verificando o desenvolvimento de fungos. |
Empresa capacitada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.52. PAISAGISMO |
Mensalmente | Eliminar ervas daninhas e pragas; as ervas daninhas devem ser arrancadas, e não cortadas. | Empresa capacitada |
7.54. SAUNA ÚMIDA | Mensalmente | Regular e verificar a calibragem do termostato conforme recomendação do fabricante. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.55. PARQUE INFANTIL (BRINQUEDOS DE MADEIRA) |
Mensalmente | Verificar a integridade dos brinquedos e se as peças de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos de fixação estão em bom estado, com os parafusos de fixação bem apertados e em funcionamento. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS | A cada 02 meses | Testar o disjuntor do tipo DR pressionando o botão localizado no próprio equipamento. Ao apertar o botão, a energia será interrompida. Caso isso não ocorra, realizar a troca do DR. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.52. PAISAGISMO |
A cada 02 meses | Cortar a grama ou sempre que a altura atingir aproximadamente 5 cm; não permitir que a grama invada áreas ao redor dos caules de árvores e arbustos, e também que não saia fora dos limites do jardim. | Empresa capacitada |
7.2. CONTENÇÕES | Trimestralmente | Verificar a existência de trincas, deslocamentos, obstruções na drenagem, movimentos angulares ou flambagem (embarrigamento) na estrutura, erosões e outros fatos julgados de relevância. |
Equipe de manutenção local |
7.8.3. REVESTIMENTO EM PISO VINÍLICO |
Trimestralmente | Efetuar verificações nos pisos, averiguando o estado geral de limpeza e conservação, atentando para possíveis falhas entre as placas, aderência, manchas ou outros danos visíveis. Caso sejam detectadas irregularidades, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA | Trimestralmente | Aplicar LIMPA INOX nas peças metálicas, tomando cuidado para não entrar em contato com os demais componentes de madeira, pois poderá ocasionar danos. | Equipe de manutenção local |
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO |
Trimestralmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação das esquadrias e elementos em aço, substituindo as peças que apresentarem estágio avançado de oxidação. As peças que não forem repintadas, quando apresentarem estágio inicial de oxidação, poderão evoluir para um estágio avançado de oxidação, o que obrigará a sua substituição. |
Empresa capacitada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO |
Trimestralmente | Realizar a pintura das esquadrias e elementos em aço expostos a intempéries, de acordo com o padrão originalmente adotado. | Empresa capacitada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA | Trimestralmente | Realizar a limpeza completa da casa de bombas. | Equipe de manutenção local |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | Trimestralmente | Realizar limpeza das caixas de gordura, evitando acúmulo de resíduos que possam comprometer o escoamento na tubulação. | Empresa capacitada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Verificar a corrente do sistema em cada circuito de detecção, alarme e comandos e comparar com a leitura realizada na manutenção anterior. |
Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Verificar a supervisão em cada circuito de detecção, alarme e comandos. |
Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Verificar visualmente o estado geral dos componentes da central e condições de operação. | Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Verificar o estado e cargas das baterias. |
Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Medir tensão da fonte primária. | Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Realizar ensaio funcional por amostragem dos detectores com gás apropriado, fonte de calor, ou procedimento documentado, recomendado pelo fabricante, no mínimo 25% do total dos detectores, garantindo que 100% dos detectores sejam ensaiados no período de um ano. |
Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Realizar ensaio funcional de todos os acionadores manuais do sistema. | Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Realizar ensaio funcional de todos os avisadores do sistema. |
Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Realizar ensaio funcional de todos os comandos, incluindo os de sistemas automáticos de combate a incêndio. |
Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Realizar ensaio funcional dos painéis repetidores. | Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Verificar se houve alteração nas dimensões da área protegida, ocupação, utilização, novos equipamentos, ventilação, ar condicionado, forro ou criação de novas áreas em relação à última revisão de projeto. |
Empresa especializada |
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI) | Trimestralmente | Verificar danos na rede de eletrodutos ou fiação. | Empresa especializada |
7.36. PORTAS CORTA- FOGO | Trimestralmente | Verificar condições de estanqueidade das portas. | Equipe de manutenção local |
7.43. ELEVADORES |
Trimestralmente | Verificar estado dos cabos de tração, freios da máquina, contra peso da caixa de corrida e para-choques. | Empresa especializada |
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO | Trimestralmente | Inspecionar a integridade e estado de conservação das telhas, peças complementares e todos os demais elementos que integram a cobertura; caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. |
Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS) |
Trimestralmente | Verificar a integridade da proteção mecânica, reconstituindo-a, quando necessário. A falha na proteção mecânica expõe a manta aos raios solares e a eventuais impactos mecânicos, que podem lhe causar danos; caso seja identificado também um dano na impermeabilização causado pela sua exposição, esta deverá ser reconstituída. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS | Trimestralmente | Verificar integridade e estado de conservação dos pisos e rampas, placas de sinalização, estanqueidade das tubulações suspensas no teto da garagem e estanqueidade das eventuais contenções presentes na periferia dos subsolos. |
Equipe de manutenção local |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
A cada 04 meses | Mangueiras – Desconectar e desenrolar as mangueiras de incêndio para uma inspeção visual. Tornar a enrolara ou dobrar de forma que acomodem sem vincos ou torções reconectando-as ao registro. | Equipe de manutenção local |
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO | Semestralmente | Verificar, no caso de concreto aparente, a integridade das peças, eventual presença de fissuras, formação de fungos, desagregações, manchas de ferrugem no concreto e outros. | Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO |
Semestralmente | No caso de estruturas revestidas, efetuar verificações que possam denotar mau desempenho dos elementos estruturais (expansões localizadas de revestimentos, fissuras com forma de arco em alvenarias, manchas de ferrugem, etc.). | Equipe de manutenção local |
7.5.3. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATO | Semestralmente | Inspecionar a integridade e reconstituir, onde necessário, os rejuntamentos internos, respeitando a recomendação do projeto original ou conforme especificação do especialista. |
Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.5.4. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PEDRAS NATURAIS |
Semestralmente | Inspecionar a integridade e reconstituir, onde necessário, os rejuntamentos internos, respeitando a recomendação do projeto original ou conforme especificação do especialista. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.5.5. REVESTIMENTO INTERNO COM MADEIRA | Semestralmente | Verificar a aderência e a integridade do revestimento e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO | Semestralmente | Realizar a lavagem da fachada. | Empresa especializada |
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO | Semestralmente | Verificar a integridade do estado geral de conservação da fachada. | Equipe de manutenção local |
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO |
Semestralmente | Realizar a lavagem da fachada. | Empresa especializada |
7.7. REVESTIMENTO DE TETOS / FORROS | Semestralmente | Efetuar inspeção visual procurando detectar a presença de fissuras, manchas, expansões, destacamento de molduras / roda-tetos, dentre outros. |
Equipe de manutenção local |
7.8.2. REVESTIMENTO DE PISO EM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATOS |
Semestralmente | Inspecionar os pisos, identificando falhas nos selantes das juntas de dilatação (quando houver), falhas nos rejuntamentos entre placas, falhas do rejunte nos encontros com vasos sanitários, ralos e outros, procurando também detectar placas soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. |
Empresa capacitada / Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.8.4. REVESTIMENTOS DE PISOS EM PEDRAS NATURAIS |
Semestralmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar falhas nos rejuntamentos entre placas, falhas do rejunte nos encontros com outros elementos, placas soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas. Caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.10. PISOS EM PEDRAS NATURAIS | Semestralmente | Efetuar verificações nos pisos, averiguando o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar falhas nos selantes das juntas de dilatação (quando houver), falhas nos rejuntamentos entre placas, falhas do rejunte nos encontros com outros elementos, procurando também detectar peças soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. |
Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.11. PISOS CIMENTÍCIOS |
Semestralmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar destacamentos, fissuras e falhas nos selantes das juntas de dilatação e de movimentação e no rejunte e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.12. PISOS DE ALTA RESISTÊNCIA | Semestralmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar destacamentos, fissuras e falhas nos selantes das juntas de dilatação e de movimentação e no rejunte e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. |
Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.15. ELEMENTOS EM PEDRAS NATURAIS |
Semestralmente | Efetuar verificações nas peças, averiguando o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar falhas nos rejuntamentos entre peças, procurando também detectar placas soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas; caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.15. ELEMENTOS EM PEDRAS NATURAIS | Semestralmente | Verificar os rejuntamentos nas bancadas/balcões e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.16. RODAPÉ EM POLIESTIRENO |
Semestralmente | Verificar fixação do rodapé no local instalado. | Equipe de manutenção local |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA | Semestralmente | Lubrificar as dobradiças e cilindro das fechaduras. | Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.20. CUBA EM AÇO INOX |
Semestralmente | Verificar os rejuntamentos das peças e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.23. VIDROS | Semestralmente | Para vidros de portas de entrada regular pivôs, molas, dobradiças e fechaduras / trincos. | Empresa capacitada |
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES |
Semestralmente | Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, filetes de box, ralos, peças sanitárias, grelhas de ventilação e de outros elementos em áreas molhadas e molháveis. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.25. PISCINAS | Semestralmente | Realizar a limpeza e lubrificação de mancais, eixos, rolamentos e outras partes móveis de bombas, após realinhamento/balanceamento e reaperto de parafusos de fixação dos conjuntos motobomba. |
Empresa especializada |
7.25. PISCINAS |
Semestralmente | Verificar o estado do rejuntamento e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA | Semestralmente | Realizar a limpeza do reservatório (tampas, paredes e fundos) e lubrificação dos mancais, crivos, rolamentos, etc.; realizar realinhamento/balanceamento dos conjuntos motobomba e realizar o reaperto de parafusos de fixação destes. |
Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA |
Semestralmente | Após a limpeza do reservatório, realizar a análise da água com empresa especializada. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA | Semestralmente | Verificar a funcionalidade do extravasor (ladrão) dos reservatórios, evitando entupimentos por incrustações ou sujeiras. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA |
Semestralmente | Abrir e fechar completamente os registros dos barriletes de modo a evitar emperramentos e os mantendo em condição de manobra. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | Semestralmente | Efetuar testes de verificação de vazamentos. | Equipe de manutenção local |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | Semestralmente | Verificar os rejuntamentos dos vasos sanitários e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos, evitando a exalação de mau cheiro. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | Semestralmente | Verificar os rejuntamentos das cubas e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | Semestralmente | Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras e crivos dos chuveiros, pois é comum o acúmulo de resíduos provenientes da própria tubulação. | Equipe de manutenção local |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS |
Semestralmente | Limpar e verificar regulagem do mecanismo de caixas de descarga ou válvulas de descarga. Para descargas acopladas, efetuar a regulagem da bóia para evitar desperdício de água, sempre que necessário. | Equipe de manutenção local |
7.28. ESTAÇÃO ELEVATÓRIA (RESERVATÓRIO) | Semestralmente | Realizar a limpeza do reservatório da Estação Elevatória. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
Semestralmente | Inspecionar o extintor de CO2. | Empresa especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO | Semestralmente | Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta. | Equipe de manutenção local |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
Semestralmente | Abrir completamente os registros da rede, evitando emperramento e os mantendo em condições de manobra. | Equipe de manutenção local |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO | Semestralmente | Efetuar manutenção nas bombas de incêndio. | Empresa Especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
Semestralmente | Verificar detalhadamente o abrigo de incêndio, atentando vedação de válvulas e registros, se há obstrução e/ou fissuras nas mangueiras e se o registro globo está com abertura livre. | Equipe de manutenção local |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO | Semestralmente | Inspecionar as mangueiras de incêndio conforme a ABNT NBR 12779:2009 – Mangueira de incêndio – Inspeção, manutenção e cuidados. |
Empresa especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
Semestralmente | Verificar se há conexões desgastadas nas Bombas, se há atrito das partes rotativas com as partes estacionadas das bombas. | Equipe de manutenção local |
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA | Semestralmente | Quando o sistema operar com dois ventiladores, alternar a operação dos ventiladores por chave comutadora, para que não haja desgaste ou emperramento de motores parados por muito tempo. |
Equipe de manutenção local |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA |
Semestralmente | Realizar manutenção dos ventiladores e do gerador (quando houver) que suportam os sistemas de pressurização da escada, a fim de garantir seu perfeito funcionamento. | Empresa especializada |
7.36. PORTAS CORTA- FOGO | Semestralmente | Verificar a legibilidade dos identificadores, quer sejam etiquetas “Porta corta-fogo – é obrigatório manter fechada!”, selo ABNT/INMETRO, etc. | Equipe de manutenção local |
7.36. PORTAS CORTA- FOGO |
Semestralmente | Realizar a lubrificação de todas as partes móveis, utilizando óleo apropriado e sem escorrimento para as superfícies do conjunto. | Empresa especializada |
7.37. EXAUSTÃO MECÂNICA (VENTOKIT) | Semestralmente | Realizar inspeção dos sistemas de exaustão e de compensação do ar exaurido em todos os seus componentes. |
Empresa capacitada |
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO |
Semestralmente | Realizar limpeza interna dos componentes, mesmo em período de não utilização. | Empresa especializada |
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS | Semestralmente | Verificar o estado geral de limpeza e conservação de fogões, a condição de funcionamento e estanqueidade de registros, válvulas, mangueiras, abraçadeiras e outros, para o fogão. |
Empresa especializada |
7.40. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS – SPDA |
Semestralmente | Realizar inspeção visual para verificação da existência de pontos de deterioração no sistema (ABNT NBR 5419-3:2015 – Versão corrigida 2018 – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 3: Danos físicos a estruturas e perigos à vida). | Equipe de manutenção local |
7.43. ELEVADORES | Semestralmente | Verificar estado dos reguladores de velocidade na casa de máquinas |
Empresa especializada |
7.43. ELEVADORES |
Semestralmente | Limpar/remover água ou óleo eventualmente presente no fundo do poço de corrida do elevador | Empresa especializada |
7.43. ELEVADORES | Semestralmente | Verificar alinhamento e fixação das guias, estado geral dos poços de corrida dos elevadores. |
Empresa especializada |
7.43. ELEVADORES |
Semestralmente | Efetuar teste do sistema automático de funcionamento dos elevadores com energia proveniente de geradores para emergência. | Empresa especializada |
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS | Semestralmente | Regular todas as partes móveis, bem como lubrificar ou engraxar. |
Empresa capacitada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO |
Semestralmente | Verificar a integridade das juntas e vedações das calhas. | Equipe de manutenção local |
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO | Semestralmente | Verificar o nível de corrosão. | Equipe de manutenção local |
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO |
Semestralmente | Verificar a cobertura, avaliando a integridade das vedações entre os painéis, no encontro dos painéis com outros elementos e também no próprio painel. | Equipe de manutenção local |
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO | Semestralmente | Realizar a limpeza geral da cobertura utilizando água e sabão neutro industrializado com vassoura de cerdas de plástico ou máquina de baixa pressão. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS) |
Semestralmente | Inspecionar gaxetas ou massas de vedação do selante elastomérico constituinte de juntas de dilatação e revisar acessórios de fixação de peças suspensas e, caso seja necessário, executar os reparos. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.47. PERGOLADO EM ALUMÍNIO COM COBERTURA EM POLICARBONATO | Semestralmente | Realizar a limpeza dos pergolados com o auxílio de esponja ou pano macio com uma solução de água e sabão neutro industrializado. No caso da limpeza de cantos de difícil acesso deverá ser feita com o auxílio de um pincel de cerdas macias e a solução de água e sabão neutro industrializado. |
Equipe de manutenção local |
7.47. PERGOLADO EM ALUMÍNIOCOM COBERTURA EM VIDRO |
Semestralmente | Verificar a integridade do sistema e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS | Semestralmente | Realizar lavagem, com a utilização de sabão neutro industrializado e máquina industrial de lavar pisos, que lava e enxuga simultaneamente, com considerável economia de água e evitando eventuais infiltrações para o subsolo inferior (sugestão de equipamento: lavadora “Platinum” modelo LST51 acionada por energia elétrica ou baterias). |
Equipe de manutenção local |
7.49. GRAMA SINTÉTICA |
Semestralmente | Verificar a integridade da grama sintética e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.52. PAISAGISMO | Semestralmente | Incorporar ao solo a matéria orgânica ou o adubo apropriado. Atentar para a época mais adequada e o tipo mais indicado de adubo para cada tipo de vegetação. |
Empresa capacitada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.53. SISTEMA FOTOVOLTAICO |
Semestralmente | Realizar a limpeza dos módulos fotovoltaicos, no início da manhã ou no final da tarde, com a finalidade de diminuir riscos de choques térmicos no equipamento. | Empresa capacitada |
7.14. MOBILIÁRIO | Semestralmente | Verificar a integridade do mobiliário e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.2. CONTENÇÕES |
Anualmente | Inspecionar a existência de trincas, deslocamentos, obstruções na drenagem, movimentos angulares ou flambagem (embarrigamento) na estrutura, erosões e outros fatos julgados de relevância. | Empresa especializada |
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO | Anualmente | Inspecionar, no caso de concreto aparente, a integridade das peças, eventual presença de fissuras, formação de fungos, desagregações, manchas de ferrugem no concreto e outros. No caso de estruturas revestidas, inspecionar expansões localizadas de revestimentos, fissuras com forma de arco em alvenarias, manchas de ferrugem no revestimento, etc. |
Empresa especializada |
7.5.3. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATO |
Anualmente | Inspecionar a integridade das placas e, se necessário, efetuar as manutenções e manter a estanqueidade do sistema. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.5.4. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PEDRAS NATURAIS | Anualmente | Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. |
Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO |
Anualmente | Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada. | Empresa especializada |
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO | Anualmente | Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada. |
Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO | Anualmente | Verificar a integridade do estado geral de limpeza e conservação, inclusive o selante das juntas. | Equipe de manutenção local |
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO | Anualmente | Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada. |
Empresa especializada |
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO |
Anualmente | Inspecionar a integridade da borracha siliconada utilizada para vedação entre os vidros. | Empresa especializada |
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO | Anualmente | Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada. |
Empresa especializada |
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO) |
Anualmente | Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada. | Empresa especializada |
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO) | Anualmente | Inspecionar a integridade do estado geral de limpeza e conservação das peças, inclusive presença de fissuras, fixação das peças e rejuntamento, e caso seja necessário, efetuar os reparos nos locais identificados. |
Empresa especializada |
7.8.1. REVESTIMENTO DE PISO COM PINTURA |
Anualmente | Verificar a integridade da pintura do piso, e, se necessário, repintá-las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.8.4. REVESTIMENTOS DE PISOS EM PEDRAS NATURAIS | Anualmente | Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.10. PISOS EM PEDRAS NATURAIS |
Anualmente | Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.15. ELEMENTOS EM PEDRAS NATURAIS | Anualmente | Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. |
Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA |
Anualmente | No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um tratamento com verniz, em todas as partes. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA | Anualmente | Inspecionar as falhas de vedação, fixação das esquadrias e, caso seja necessário, efetuar os reparos. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA |
Anualmente | Reapertar parafusos, regular freio e realizar a lubrificação. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA | Anualmente | Inspecionar a integridade dos elementos de vedação. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO |
Anualmente | Reapertar todos os parafusos aparentes dos fechos, fechaduras, dobradiças e ferragens ou puxadores e roldanas responsáveis pela folga do caixilho de correr junto ao trilho. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO | Anualmente | Inspecionar a ocorrência de fissuras/trincas e falhas na vedação, bem como a fixação dos caixilhos. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO |
Anualmente | Verificar os elementos de vedação e de fixação dos vidros e, se necessário, realizar reparos. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.23. VIDROS | Anualmente | Verificar vidros encaixilhados, procurando verificar a ocorrência de fissuras, lascamentos, diminuição da transparência pela ação de substâncias ácidas ou alcalinas, etc. e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. |
Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.23. VIDROS |
Anualmente | Verificar o desempenho das vedações e fixações dos vidros nos caixilhos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES | Anualmente | Verificar a integridade da proteção mecânica, reconstituindo-a, quando necessário. A falha na proteção mecânica expõe a manta a eventuais impactos mecânicos, que podem lhe causar danos; caso seja identificado também um dano na impermeabilização causado pela sua exposição, esta deverá ser reconstituída. |
Empresa capacitada / Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.25. PISCINAS |
Anualmente | Verificar se há revestimentos cerâmicos soltos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.25. PISCINAS | Anualmente | Inspecionar o funcionamento de bombas, circuitos, chaves, dispositivos de proteção, contactores e outros. | Empresa capacitada / empresa especializada |
7.25. PISCINAS |
Anualmente | Inspecionar o encontro das paredes da piscina com tubos de alimentação e limpeza, decks e pisos circundantes às piscinas e realizar o reparo, caso necessário. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.25. PISCINAS | Anualmente | Testar o funcionamento de registros, extravasores, refletores e outros, realizando o reparo ou a troca, caso necessário. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA |
Anualmente | Inspecionar o funcionamento dos conjuntos de pressurização, circuitos, chaves, dispositivos de proteção, contatores, chaves de fim de curso e outros. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA | Anualmente | Inspecionar o encontro de paredes dos reservatórios com tubos de alimentação, distribuição e extravasão, tampas e superfície inferior da laje de cobertura do reservatório. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA |
Anualmente | Testar o funcionamento de registros, torneiras de boia, sistema de extravasão/ladrão, eventuais válvulas antigolpe de aríete, válvulas de retenção, etc. Os registros presentes no barrilete devem ser completamente abertos e fechados para evitar eventuais surpresas em caso de necessidade. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | Anualmente | Verificar estado geral de limpeza e conservação de ralos, sifões, caixas sifonadas, caixas de gordura e outros, além do fluxo livre de água lançada nessas peças. | Equipe de manutenção local |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | Anualmente | Verificar estado geral de limpeza e conservação, funcionamento e estanqueidade de torneiras, registros, chuveiros, louças sanitárias, caixas acopladas. | Equipe de manutenção local |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS | Anualmente | Rever o estado de isolamento das emendas de cabos e, no caso de problemas, realizar a correção. |
Empresa especializada |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS |
Anualmente | Inspecionar e, se necessário, reapertar as conexões do quadro de distribuição. |
Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS |
Anualmente | Inspecionar o estado dos contatos elétricos. Caso possua desgaste, substituir as peças (tomadas, interruptores, pontos de luz e outros). | Empresa especializada |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS | Anualmente | Inspecionar o estado de limpeza e conservação das caixas de entrada e distribuição, dos contatos elétricos, estado de conservação e de funcionamento do DR e dos demais disjuntores, funcionamento de tomadas e interruptores, luminárias, estabilizadores de tensão e outros componentes das instalações elétricas. |
Empresa especializada |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS |
Anualmente | Nas inspeções, procurar verificar a temperatura dos cabos, quadros e disjuntores. Aquecimento anormal indica falhas em contatos elétricos, excesso de cabos no mesmo eletroduto, sobrecargas, etc., requerendo medidas corretivas. Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores, pontos de luz). | Empresa especializada |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS | Anualmente | Verificar o estado do material elétrico de alimentação do chuveiro. | Equipe de manutenção local |
7.31. ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA |
Anualmente | Remover produtos de oxidação em contatos elétricos, terminais das baterias e outros. | Empresa capacitada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO | Anualmente | Verificar alinhamento da conjunto motobomba que compõe o sistema de combate a incêndio. |
Empresa especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
Anualmente | Mangueiras de Incêndio – Realizar ensaio conforme norma ABNT NBR 11861:1998 Mangueira de incêndio – Requisitos e métodos de ensaio; solicitar certificado do ensaio. | Empresa especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO | Anualmente | Realizar a recarga dos extintores. Após recarga, verificar o indicador da pressão da carga do extintor, cujo ponteiro deve estar sobre a faixa verde. | Equipe de manutenção local |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO | Anualmente | Inspecionar o extintor de água e pó químico. | Equipe de manutenção local |
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA | Anualmente | Verificar os diferenciais de pressão caso não existam equipamentos para essa finalidade. |
Empresa especializada |
7.36. PORTAS CORTA- FOGO | Anualmente | Fazer a regulagem de molas, dobradiças e outros componentes das portas corta-fogo. | Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.36. PORTAS CORTA- FOGO |
Anualmente | Realizar a repintura com aplicação de uma ou duas demãos de tinta (esmalte sintético fosco, brilho ou semibrilho, de acordo com o padrão originalmente adotado). | Empresa especializada |
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS | Anualmente | Realizar o reaperto de abraçadeiras e limpeza dos queimadores do fogão. |
Empresa especializada |
7.43. ELEVADORES |
Anualmente | Realizar inspeção verificando o estado de fixação das guias nos poços de corrida, estado de conservação e funcionamento dos motores, fios e cabos elétricos, contatores e demais componentes das instalações elétricas dos elevadores. | Empresa especializada |
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS | Anualmente | Verificar estado dos tirantes de sustentação das instalações hidráulicas, placas de sinalização e outros. | Equipe de manutenção local |
7.52. PAISAGISMO |
Anualmente | Realizar a poda de arbustos e árvores, considerando a época mais propícia para cada espécie vegetal. | Empresa capacitada |
7.55. PARQUE INFANTIL (BRINQUEDOS DE
MADEIRA) |
Anualmente | Verificar existência de oxidação nas partes metálicas dos brinquedos. Havendo oxidação, esta deverá ser tratada. | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada |
7.55. PARQUE INFANTIL (BRINQUEDOS DE MADEIRA) |
Anualmente | Revisar a camada protetora da madeira (verniz, selante, etc.) e, se necessário, reaplicar a proteção, retornando o desempenho inicialmente planejado para o sistema. | Empresa capacitada |
7.5.1. REVESTIMENTO INTERNO COM
PINTURA OU TEXTURA SOBRE ARGAMASSA |
A cada 02 anos | Inspecionar a pintura das áreas internas e, se necessário, repintá-las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras. |
Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.5.2. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE PLACA DE GESSO |
A cada 02 anos | Inspecionar a pintura das áreas secas e, se necessário, repintá-las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS
(PASTILHA) / PORCELANATO |
A cada 02 anos | Inspecionar a integridade do estado geral de limpeza e conservação, inclusive o rejuntamento e mastique das juntas, e caso seja necessário, efetuar os reparos nos locais identificados. |
Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO |
A cada 02 anos | Realizar a lavagem de fachada. | Empresa especializada |
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO | A cada 02 anos | Retirar e reaplicar o selante elastomérico utilizado no rejuntamento de marcos de janelas, peitoris, juntas de dilatação e juntas de movimentação, dentre outros. |
Empresa especializada |
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO |
A cada 02 anos | Verificar a presença de fissuras, aderência da argamassa, bem como a aderência das placas cerâmicas. |
Empresa especializada |
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO) |
A cada 02 anos | Realizar a lavagem de fachada. | Empresa especializada |
7.7. REVESTIMENTO DE TETOS / FORROS | A cada 02 anos | Repintar os tetos (onde aplicável) com a utilização de tintas antimofo, nos banheiros com box de chuveiro. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.8.1. REVESTIMENTO DE PISO COM PINTURA |
A cada 02 anos | Repintar o piso de todas as áreas. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.8.2. REVESTIMENTO DE PISO EM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATOS | A cada 02 anos | Em pisos externos, substituir o selante das juntas de dilatação ou movimentação. |
Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO |
A cada 02 anos | Verificar o desgaste natural das peças e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para substituir as peças de concreto. | Empresa capacitada |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA | A cada 02 anos | Nos casos de esquadrias pintadas, repintar com tinta adequada. |
Empresa capacitada / empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA |
A cada 02 anos | No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se, além do tratamento anual, efetuar a raspagem total e reaplicação do verniz. | Empresa capacitada / empresa especializada |
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA | A cada 02 anos | Inspecionar o mecanismo das fechaduras, e, caso seja necessário, efetuar os reparos (substituindo peças desgastadas, ajustes, etc.). | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO |
A cada 02 anos | Substituir partes móveis (deslizantes em náilon, roldanas, etc.) e elementos de vedação (gaxetas, escovas, selante no contorno do vão, etc.), promovendo remontagem e reaperto geral da esquadria. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.23. VIDROS | A cada 02 anos | Para vidros de portas, substituir pivôs e molas, trocando ainda outros componentes que apresentem desgaste. |
Empresa capacitada |
7.25. PISCINAS | A cada 02 anos | Trocar a areia do filtro. | Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA | A cada 02 anos | Repintar paredes e tetos das casas de bomba, bem como as faces externas aparentes dos reservatórios, as carcaças de bombas e motores, tubulações e outros. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS | A cada 02 anos | Substituir os vedantes das torneiras, misturadores e registros de pressão para garantir a boa vedação e evitar vazamentos. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO | A cada 02 anos | Realizar inspeção no sistema de ar condicionado, avaliando seu estado de conservação e funcionamento. | Empresa especializada |
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS) |
A cada 02 anos | Substituir gaxetas ou massas de vedação do selante elastomérico constituinte de juntas de dilatação e revisar acessórios de fixação de peças suspensas. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.5.1. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE ARGAMASSA | A cada 03 anos | Repintar paredes das áreas internas. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.5.2. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE PLACA DE GESSO |
A cada 03 anos | Repintar paredes e tetos das áreas secas. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO | A cada 03 anos | Retirar e reaplicar o selante elastomérico utilizada na vedação das chapas. |
Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO) |
A cada 03 anos | Retirar e reaplicar o selante elastomérico utilizado no rejuntamento de marcos de janelas, peitoris, juntas de dilatação e juntas de movimentação, dentre outros | Empresa especializada |
7.7. REVESTIMENTO DE TETOS / FORROS | A cada 03 anos | Repintar os tetos de todas as áreas. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.11. PISOS CIMENTÍCIOS |
A cada 03 anos | Substituir componentes de juntas, mata-juntas e demais componentes de arremate. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.12. PISOS DE ALTA RESISTÊNCIA | A cada 03 anos | Substituir componentes de juntas, mata-juntas e demais componentes de arremate. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES |
A cada 03 anos | Substituir componentes de juntas, mata-juntas e demais componentes de arremate. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA | A cada 03 anos | Substituir rolamentos, buchas, gaxetas e outros componentes dos conjuntos motobomba, além de anéis o’ring, cunhas dos registros de gaveta e outros componentes que apresentem desgaste. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS |
A cada 03 anos | Fazer revisão geral de fogões, substituindo vedantes, anéis, luvas e quaisquer peças que possam prejudicar a estanqueidade do gás. | Empresa especializada |
7.40. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS – SPDA | A cada 03 anos | Realizar inspeções completas conforme Normas Técnicas Brasileiras (ABNT NBR 5419-3:2015 (Versão corrigida 2018) – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 3: Danos físicos a estruturas e perigos à vida). |
Empresa especializada |
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS |
A cada 03 anos | Substituir de gaxetas, rolamentos, chaves, dispositivos de proteção, contatores, chaves de fim de curso e outros. | Empresa capacitada |
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS | A cada 03 anos | Repintura geral dos portões. |
Empresa capacitada |
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS |
A cada 03 anos | Realizar a repintura das faixas de demarcação das garagens e da respectiva numeração das vagas. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
SISTEMA | PERIODICIDADE | ATIVIDADE | RESPONSÁVEL |
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS |
A cada 04 anos |
Substituir gaxetas, anéis o´rings e verificar a estanqueidade dos registros de gaveta, evitando vazamento. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO |
A cada 05 anos | Realizar inspeção predial. |
Empresa especializada |
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO) |
A cada 05 anos | Verificar, por amostragem, o estado de conservação das peças de fixação. Esta amostragem não pode ser repetida no mesmo local |
Empresa especializada |
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES |
A cada 05 anos | Inspecionar a integridade do sistema de impermeabilização, reconstituindo-o, quando necessário. | Empresa especializada |
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA | A cada 05 anos | Substituir rotores das bombas centrífugas, vedantes, flanges, eventuais juntas de expansão / dispositivos antivibração, etc. | Empresa capacitada / Empresa especializada |
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO |
A cada 05 anos | Realizar manutenção geral do extintor, para que seja efetuada, por exemplo, a troca da carga, o teste hidrostático, etc. | Empresa especializada |
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS | A cada 05 anos | Avaliar a rede de distribuição interna de gás com emissão de Relatório de testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás. |
Empresa especializada |
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS |
A cada 10 anos | Substituir o disjuntor diferencial residual (DR) do Quadro Elétrico. |
Empresa especializada |
8.2. FORMA DE REALIZAÇÃO E REGISTRO DAS INSPEÇÕES E MANUTENÇÕES
As inspeções e manutenções devem ser realizadas e documentadas de acordo com as normas brasileiras ABNT NBR 5674 e NBR 14037, com registros fotográficos de problemas eventualmente detectados, soluções adotadas, produtos utilizados, etc.
Na tabela a seguir ilustra-se um exemplo de ficha de inspeção, do registro dos resultados obtidos com a mesma e das providências que devem ser tomadas.
LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÃO | ||||||
DATA DA REALIZAÇÃO |
SISTEMA | ATIVIDADE | CUSTOS | RESPONSÁVEL PELA EXECUÇÃO | RESPONSÁVEL PELA APROVAÇÃO |
OBSERVAÇÕES |
Para a contratação de empresas especializadas, deve-se obter os catálogos, memoriais executivos, projetos, laudos, desenhos, notas fiscais, termos de garantia, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas a serem fornecidos pelo contratado, bem como as devidas habilitações profissionais para a execução do serviço e os documentos de atribuição de responsabilidade (ART/RRT).
Para a contratação de empresas capacitadas, deve-se obter além dos documentos supracitados comprovação da capacitação ou orientação de um profissional habilitado recebida pelo profissional executor do serviço de manutenção.
Conforme a Lei municipal de Salvador, SSA 5.907/2001, deve ser realizada a cada 05 anos, uma inspeção predial, por empresas ou profissionais com registros no CREA, redigindo-se ao final um “Relatório de Inspeção Predial”, sendo esta realizada com base em listas de verificação previamente preparadas.
Os Relatórios de Inspeção Predial possibilitam o monitoramento do estado de conservação das edificações, suas instalações e componentes, com a indicação das necessidades de intervenções corretivas ou preventivas. No caso da constatação de problemas, tal relatório deverá ainda indicar as formas de saná-los, reportando-se aos processos gerais estabelecidos no presente documento e realizando as adaptações e detalhamentos considerados necessários.
De acordo com a norma ABNT NBR 5674:2012, tanto as inspeções como as intervenções de manutenção devem ser documentadas, constituindo o cadastro “as built” (como construído) da edificação e assegurando as condições para que as garantias oferecidas no item Termo de Garantia deste Manual sejam mantidas
8.3. SISTEMA DE GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL
A norma brasileira ABNT NBR 5674 estabelece que seja implantado um sistema de gestão da manutenção, contendo pelo menos:
- Escopo e abrangência;
- Definições;
- Requisitos / instrumentos do sistema de gestão da manutenção:
- Organização do sistema de gestão da manutenção
- Provimento dos recursos
- Planejamento anual das atividades
- Previsão orçamentária anual
- Operação do sistema de gestão da manutenção:
- Programa de manutenção
- Listas de verificação e relatórios de inspeção
- Registros e arquivamento de documentos
- Indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção
- Incumbências e responsabilidades;
- Documentos integrantes do Programa de Manutenção Preventiva;
- Modelos de registros das verificações realizadas.
O sistema de gestão da manutenção deve ser organizado visando a preservar o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, ou seja, de forma que possa ser atingida a Vida Útil de Projeto prevista para os diversos elementos e componente que integram a obra.
Deve ser prevista a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção que envolvem a construção e suas partes, definindo-se incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos, estabelecendo-se adequado fluxo de informações e registros.
Em suma, a organização do sistema deve equacionar tudo o que for necessário para que a manutenção seja realizada de maneira eficiente, o que envolve a definição de responsabilidades, organização de equipes, contratações terceirizadas, previsão orçamentária, forma de registro das inspeções e manutenções.
A NBR 5674 possibilita flexibilizar os programas de manutenção em função da tipologia, tamanho da obra, localidade, etc., apresentando exemplos de modelos não restritivos que poderão orientar na definição do seu próprio modelo de gestão.
O sistema de gestão deve prever infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários (limpeza e conservação rotineiras, manutenções corretivas e preventivas).
Deve ser efetuado planejamento periódico dos serviços de manutenção, no máximo anualmente, considerando:
a) prescrições e especificações técnicas da edificação;
b) necessidade de recursos humanos;
c) necessidade de recursos financeiros, incluindo previsão de verbas de contingência;
d) sequência racional e duração das atividades;
e) cronograma físico – financeiro;
f) necessidades de projetos, desenhos, detalhes construtivos e outros;
g) procedimentos de execução, ou referências às normas técnicas;
h) especificações detalhadas dos insumos e dos materiais;
i) manutenibilidade / forma de acesso às diferentes partes da construção;
j) dispositivos de sinalização e proteção dos Usuários;
k) previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de
manutenção;
l) estudos de tempo e espaço para minimizar a interferência dos serviços de manutenção nas condições de uso normal
da edificação.
O sistema de gestão da manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em períodos futuros (bimestres, trimestres, etc.). As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, incluindo certa reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva.
Para serviços especializados de manutenção (estrutura, instalações elétricas, elevadores, sistemas de ar
condicionado, telhados, etc.), devem ser contratadas empresas reconhecidamente capacitadas, sendo que na avaliação das propostas recomenda-se observar:
a) qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, demonstração do acervo técnico, etc.;
c) referências de outros clientes;
d) qualidade da proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis;
e) habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relação ao porte de serviço contratado;
f) prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro, garantias oferecidas.
OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:
Para intervenções nas fundações ou na estrutura principal da edificação a norma NBR 5674 estabelece que deve sempre ser contratada empresa com registro no Conselho de Engenharia da localidade em que se situar a obra.
A operação do sistema de gestão da manutenção deve ser realizada por meio das diversas ferramentas a seguir detalhadas.
8.4. PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA
O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários. A responsabilidade pela elaboração deste programa é do Proprietário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora que poderá eventualmente contratar uma empresa ou profissional especializado para auxiliá-lo na elaboração e gerenciamento do mesmo.
Lembramos da importância da contratação de empresas especializadas e profissionais qualificados, e do treinamento adequado da equipe local de manutenção para a execução dos serviços. Recomendamos também a utilização de materiais de boa qualidade, seguindo as especificações dos materiais utilizados na construção. No caso de peças de reposição de equipamentos, utilizar somente peças originais.
O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local, devendo incluir / contemplar:
- escala de prioridades entre os diversos serviços;
- relatórios das inspeções, constando as não conformidades encontradas;
- relatórios de avaliação dos resultados das ações corretivas e preventivas;
- rastreabilidade dos serviços (o que foi feito, onde e quando foi feito, quem executou, etc.);
- histórico das manutenções realizadas;
- previsão financeira.
O programa deve incluir ainda sistematização ou estrutura que contemple:
- designação do sistema, dos elementos e componentes;
- descrição das atividades;
- periodicidade das inspeções e manutenções preventivas, observadas as prescrições do Manual de Uso, Operação e Manutenção, projetos e/ou especificações técnicas;
- identificação dos responsáveis pelas manutenções;
- documentação referencial e formas de comprovação da execução das manutenções;
- custos previstos e forma de controle dos custos incorridos.
8.5. PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA
Todos os serviços de manutenção devem ser definidos em períodos de curto, médio e longo prazos, atendendo aos prazos do Programa de Manutenção Preventiva e de maneira a:
- Coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
- Minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos Usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;
- Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.
O Planejamento da Manutenção deve abranger também uma previsão orçamentária para a realização dos serviços do programa, e também deve incluir a reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção não Manual de Uso, Operação e Manutenção Página | 258 Morro Ipiranga Residence planejada e a reposição de equipamentos ou sistemas após término de sua vida útil. Deve-se lembrar que para alguns serviços específicos, por exemplo, limpeza das fachadas, o consumo de água e energia é maior e, portanto, as contas poderão sofrer acréscimo neste período.
8.6. LISTAS DE VERIFICAÇÃO E RELATÓRIOS DE INSPEÇÃO
As inspeções devem ser feitas com periodicidades definidas em função das características de cada obra, tipo de equipamentos e de acabamentos, etc., sendo realizadas com base em check-lists / listas de verificação elaboradas de forma a facilitar os registros e sua recuperação.
As listas de verificação devem conter exatamente “quando”, “onde”, “como” e “o que” deve ser inspecionado, apresentando campos para registro da normalidade ou anormalidade de componentes, materiais, acessórios e outros.
Com base na aplicação dos check-lists, os correspondentes relatórios das inspeções devem:
- descrever a degradação de cada sistema, elemento, componente ou equipamento;
- apontar e estimar a perda do seu desempenho;
- comparar metas previstas versus metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
- recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva;
- ser preditivo / conter prognóstico sobre a evolução de eventuais falhas constatadas.
8.7. DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
Relacionam-se a seguir os principais documentos que devem fazer parte da documentação do empreendimento, sendo que alguns deles são entregues pela Construtora e os demais providenciados pelo Proprietário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora.
Documento | Fornecimento inicial a cargo | Responsável pela renovação | Periodicidade da renovação | |
Manual de Uso, Operação e Manutenção |
Construtora | Síndico e / ou Administradora | Pelo Proprietário. Quando houver alteração na fase de uso, na legislação ou troca do equipamento |
|
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados | Construtora | Síndico e / ou Administradora | A cada nova aquisição / manutenção | |
Manuais Técnicos de Uso, Operação e Manutenção dos Equipamentos Instalados | Construtora | Proprietário Síndico e / ou Administradora | A cada nova aquisição / manutenção / reforma | |
Notas Fiscais dos Equipamentos | Construtora | Proprietário Síndico e / ou Administradora |
A cada nova aquisição / manutenção |
|
Habite-se | Construtora | Não há | Não há | |
Auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB) | Construtora | Síndico e / ou Administradora | Anualmente | |
Averbação / matrícula no Cartório de Registro de Imóveis | Proprietário | Não há | Não há | |
Prefeitura | ||||
Projetos legais aprovados | Incêndio | Construtora | Não há | Não há |
Concessionárias | ||||
Projetos Executivos (em meio eletrônico) | Construtora | Não há | Não há | |
Ata da Assembleia de Instalação do Condomínio (registrada) | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | A cada alteração do Síndico | |
Convenção Condominial |
Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | Quando necessário, requer aprovação da Assembleia do cond. | |
Relação de Proprietários | Construtora / Incorporadora | Síndico e / ou Administradora | A cada alteração |
Documento | Fornecimento inicial a cargo | Responsável pela renovação | Periodicidade da renovação |
Relação de Moradores | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | A cada alteração |
Regulamento (regimento) interno | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | Conforme necessidade |
Livro de Atas de Assembleias / Listas de Presença | Síndico e / ou Administradora | Não há | Não há |
Cadastro das máquinas e equipamentos instalados na edificação | Construtora | Síndico e / ou Administradora | A cada aquisição ou alteração |
Recibo de Pagamento da Concessionária de Energia Elétrica (último pagamento) | Construtora | Não há | Não há |
Recibo de Pagamento da Concessionária de Água e Esgoto (último pagamento) | Construtora | Não há |
Não há |
Programa de Manutenção Preventiva | Proprietário | Proprietário | Periodicamente, conforme necessidade |
Listas de Verificação do Programa de Manutenção Preventiva | Proprietário | Proprietário | A cada inspeção |
Relatório de realização de serviços de manutenção previstos no Manual de Uso, Operação e Manutenção | Proprietário | Proprietário | A cada inspeção |
Atestado de Brigada de Incêndio / Auto de Verificação de Segurança contra Incêndio | Proprietário | Síndico e / ou Administradora |
Anualmente |
Certificado de Recarga de Extintores | Proprietário | Síndico e / ou Administradora | Anualmente |
Certificado de Teste Hidrostático de Extintores | Proprietário | Síndico e / ou Administradora |
A cada 05 anos |
Certificado de Teste Hidrostático de Mangueiras de Incêndio | Proprietário | Síndico e / ou Administradora | Anual |
Contrato de Manutenção de Sistema e Instrumento de Prevenção e Combate a Incêndio | Proprietário | Síndico e / ou Administradora |
Validade do contrato |
Contrato de Manutenção de Elevador e outros meios de transporte | Proprietário | Síndico e / ou Administradora | Validade do contrato |
Documento | Fornecimento inicial a cargo | Responsável pela renovação | Periodicidade da renovação | ||
Contrato de Manutenção de Gerador | Proprietário | Síndico e / ou Administradora | Validade do contrato | ||
Contrato de Manutenção de Bombas | Proprietário | Síndico e / ou Administradora | Anual | ||
Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA) | Proprietário | Síndico e / ou Administradora | Anualmente | ||
Livro de Ocorrências da Central de Alarmes | Proprietário | Síndico e / ou Administradora | A cada ocorrência | ||
Certificado de Desratização e Desinsetização |
Proprietário | Proprietário Síndico e / ou Administradora | A cada 6 meses ou de acordo com a necessidade | ||
Plano de manutenção e operação e controle (PMOC), ambientes climatizados |
Proprietário | Síndico e / ou Administradora | Especificado pelo profissional | ||
Avaliação da rede de distribuição interna de gás | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | A cada 05 anos | ||
Relatório de testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás |
Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora |
A cada 05 anos |
||
Relatórios das análises físico-químicas e bacteriológicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede |
Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | Semestral | ||
Relatório de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água |
Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora |
Semestral |
||
Relatório de manutenção e limpeza das caixas de inspeção e gordura |
Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | Trimestral | ||
Livro de Ocorrências e Registros dos Condôminos e Usuários do edifício |
Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora |
Não há |
||
Inscrição do Edifício na Receita Federal – CNPJ | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | A cada alteração | ||
Inscrição da Edificação no ISS | Síndico e / ou Administradora | Não há | Não há |
Documento | Fornecimento inicial a cargo | Responsável pela renovação | Periodicidade da renovação |
Apólice de Seguro de Incêndio ou outro Sinistro que cause destruição (obrigatório) e outros seguros opcionais | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | Anual |
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | Anual |
Programa de Controle Médico e saúde Ocupacional – PCMSO | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | Anual |
Documentos de Registros de Funcionários de acordo com a CLT | Síndico e / ou Administradora | Síndico e / ou Administradora | A cada alteração de funcionário |
Cópia dos documentos de registro dos funcionários terceirizados |
Empresa terceirizada (o Proprietário deve exigir) | Empresa terceirizada (o Proprietário deve exigir) |
A cada alteração de funcionário |
Observações:
- O Proprietário e/o Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora é responsável pelo arquivo dos documentos, garantindo a sua entrega a quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item tudo que vier a ser entregue;
- O Proprietário e/o Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora é responsável pela guarda dos documentos legais, fiscais e de pessoal pelo prazo estipulado na legislação vigente;
- Os documentos devem ser guardados de forma a evitar extravios, danos e deterioração e podem ser entregues e/ou manuseados em meio físico ou eletrônico;
- Os documentos entregues pela Construtora poderão ser originais, arquivos eletrônicos, cópias simples ou autenticadas conforme documento específico;
- As providências para a renovação dos documentos são de responsabilidade do Proprietário e/o Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora.