Programa de manutenção

A responsabilidade pela manutenção da edificação é do Proprietário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora. Sendo assim, seguem os itens necessários para elaboração de um programa de manutenção da edificação.

8.1. RESUMO: PERIODICIDADE DAS MANUTENÇÕES PREVENTIVAS

Na tabela a seguir apresenta-se um resumo da periodicidade das manutenções preventivas a serem executadas na edificação.

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO	Diariamente	Utilizar vassoura com cerdas para realizar a limpeza.	Equipe de manutenção local
7.25. PISCINAS	Diariamente	Efetuar a filtragem da água da piscina.	Equipe de manutenção local
7.43. ELEVADORES	Diariamente	Limpar o piso, paredes, botoeiras, luminárias, placas do teto e demais componentes da cabina do elevador, bem como as portas do elevador nos pavimentos.	Equipe de manutenção local
7.43. ELEVADORES	Diariamente	Limpar calhas e trilhos das portas da cabina e das portas nos pavimentos.	Equipe de manutenção local
7.52. PAISAGISMO	Diariamente	Regar no verão, e em dias alternados no inverno (preferencialmente no início da manhã ou no final da tarde), molhando inclusive as folhas; a quantidade de água deve ser compatível com as espécies selecionadas, sendo que água em excesso pode provocar o apodrecimento de raízes, desenvolvimento de fungos e outros problemas.	Equipe de manutenção local
7.8.1. REVESTIMENTO DE PISO COM PINTURA	Semanalmente	Realizar a limpeza do piso com vassouras secas.	Equipe de manutenção local
7.9. PISO TÁTIL DE CONCRETO	Semanalmente	Verificar a integridade das peças.	Equipe de manutenção local
7.20. CUBA EM AÇO INOX	Semanalmente	Verificar a integridade da peça e seu brilho.	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.21. CORRIMÃO / GUARDA CORPO EM AÇO INOX	Semanalmente	Realizar a limpeza do corrimão com o auxílio de esponja ou pano macio com uma solução de água e sabão neutro industrializado.	Equipe de manutenção local
7.22. ESQUADRIAS BLINDADAS	Semanalmente	Realizar a limpeza das partes opacas (aço), equipamentos elétricos e vidros, conforme descrito no item acima.	Equipe de manutenção local
7.23. VIDROS	Semanalmente	Limpar os puxadores, ferragens, e tampas das molas hidráulicas com água e sabão neutro industrializado.	Equipe de manutenção local
7.25. PISCINAS	Semanalmente	Decantar e aspirar o fundo da piscina.	Empresa capacitada
7.25. PISCINAS	Semanalmente	Limpar as bordas e escovar as paredes da piscina.	Empresa capacitada
7.25. PISCINAS	Semanalmente	Medir e controlar o pH da água, bem como adicionar algicida, conforme a recomendação do fabricante, para evitar a formação de algas.	Empresa capacitada
7.25. PISCINAS	Semanalmente	Efetuar retrolavagem do elemento filtrante e limpeza do filtro da motobomba.	Empresa capacitada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Semanalmente	Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das torneiras de boia e automático de boia que controlam o nível de água e o acionamento da bomba de recalque, respectivamente. Logo após a verificação, certificar-se que o reservatório está corretamente fechado, evitando o acesso de roedores, insetos e outros.	Equipe de manutenção local
7.28. ESTAÇÃO ELEVATÓRIA (RESERVATÓRIO)	Semanalmente	Verificar o nível doo reservatório da Estação Elevatória de Água e o funcionamento das torneiras de boia e automático de boia que controlam o nível de água e o acionamento da bomba de recalque, respectivamente. Logo após a verificação, certificar-se que o reservatório está corretamente fechado, evitando o acesso de roedores, insetos e outros.	Equipe de manutenção local
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semanalmente	Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das torneiras de boia e a chave de boia para controle de nível.	Equipe de manutenção local
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA	Semanalmente	Operar os sistemas de motoventiladores.	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO	Semanalmente	Ligar o sistema e verificar seu funcionamento.	Equipe de manutenção local
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS	Semanalmente	Manter limpas todas as partes móveis, tais como roldanas, rodas, dobradiças e gonzos, isentas de ferrugem e outras anomalias.	Equipe de manutenção local
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS	Semanalmente	Verificar se não ocorreu empenamento das folhas, se trilhos e cremalheiras se encontram bem limpos, se todas as partes móveis devidamente lubrificadas. Caso seja necessário efetuar reparos, acionar a empresa responsável.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS	Semanalmente	Realizar a limpeza e desobstrução de ralos, grelhas, canaletas e outros visando impedir empoçamentos de água no piso.	Equipe de manutenção local
7.52. PAISAGISMO	Semanalmente	Limpar as áreas ajardinadas, varrendo folhas, pequenos galhos, pontas de cigarro, folhas de papel ou plástico, etc.	Equipe de manutenção local
7.51. CHURRASQUEIRA ELÉTRICA	Semanalmente	Fazer limpeza geral.	Equipe de manutenção local
7.54. SAUNA ÚMIDA	Semanalmente ou a cada 4 sessões	Fazer a drenagem de água no equipamento (escoar a água abrindo a torneira ou tampão).	Equipe de manutenção local
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO	Quinzenalmente	Limpar as esquadrias e elementos em aço com solução de água e sabão neutro industrializado, com auxílio de esponja macia e pano.	Equipe de manutenção local
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Quinzenalmente	Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodízio, por meio da chave de alternância no painel elétrico (quando o quadro elétrico não realizar a reversão automática).	Equipe de manutenção local
7.32. GRUPO GERADOR	Quinzenalmente	Fazer teste de funcionamento do sistema durante 15 minutos e verificar a necessidade de reabastecimento do combustível.	Equipe de manutenção local
7.2. CONTENÇÕES	Mensalmente	Realizar limpeza no sistema de drenagem.	Equipe de manutenção local
7.5.1. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE ARGAMASSA	Mensalmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação, eventual presença de umidade e formação de fungos (bolor/mofo).	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.5.2. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE PLACA DE GESSO	Mensalmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação, eventual presença de umidade e formação de fungos (bolor/mofo).	Equipe de manutenção local
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO	Mensalmente	Realizar a lavagem das paredes externas, por exemplo, terraços ou varandas, para retirar o acúmulo de sujeira, fuligem, fungos e sua proliferação.	Equipe de manutenção local
7.9. PISO TÁTIL DE CONCRETO	Mensalmente	Verificar a aderência e a integridade dos elementos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO	Mensalmente	Revisar o piso e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para recompor o rejuntamento com areia.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO	Mensalmente	Verificar a integridade do piso e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para substituir peças soltas, trincadas ou quebradas sempre que necessário.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO	Mensalmente	Remover ervas daninhas e/ou grama das juntas do piso, caso venham a crescer.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.16. RODAPÉ EM POLIESTIRENO	Mensalmente	Efetuar limpeza dos rodapés.	Equipe de manutenção local
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Mensalmente	Efetuar limpeza geral das esquadrias.	Equipe de manutenção local
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Mensalmente	Verificar parafusos aparentes, a integridade dos elementos de vedação, bem como a conservação das portas, alinhamento e posição dos pinos das dobradiças, folgas no contorno da folha de porta, funcionamento da fechadura (perfeito encaixe da lingueta e do trinco na testa e na contratesta da fechadura, eventual empenamento ou presença de lascamentos na folha de porta ou na aduela, efetividade da fixação das dobradiças, fechaduras e guarnições/alisares).	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO	Mensalmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação das esquadrias e elementos em aço, as condições de fechos, fechaduras, dobradiças, roldanas e rolamentos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para repintar as partes que apresentarem estado inicial de oxidação e lubrificar as partes móveis das esquadrias.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO	Mensalmente	Realizar a limpeza das esquadrias como um todo, inclusive guarnições de borracha e escovas, com o auxílio de esponja ou pano macio com uma solução de água e sabão neutro industrializado. No caso da limpeza de cantos de difícil acesso deverá ser feita com o auxílio de um pincel de cerdas macias e a solução de água e sabão neutro industrializado.	Equipe de manutenção local
7.20. CUBA EM AÇO INOX	Mensalmente	Reaplicar produto específico para polimento de peças em inox.	Equipe de manutenção local
7.21. CORRIMÃO / GUARDA CORPO EM AÇO INOX	Mensalmente	Verificar a integridade e fixação dos elementos e, se necessário, realizar os reparos.	Empresa capacitada / empresa especializada
7.23. VIDROS	Mensalmente	Verificar os vidros de portas observando o estado de conservação de chapas de apoio, molas, pivôs, dobradiças, fechaduras e outros, observando também a presença, integridade e aderência das fitas sinalizadoras auto aderidas em portas e outros componentes.	Equipe de manutenção local
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS	Mensalmente	Verificar o dispositivo de descarte de detritos na captação.	Equipe de manutenção local
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS	Mensalmente	Inspecionar e testar as bombas de recalque e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS	Mensalmente	Efetuar testes de verificação de vazamentos no sistema e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.29. INSTALAÇÕES PLUVIAIS	Mensalmente	Limpar as calhas e os condutores verticais e horizontais.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.31. ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA	Mensalmente	Verificar o funcionamento das luminárias, por pelo menos 1h, desconectando-as da rede elétrica; se não acenderem, examinar se o interruptor/seletor está na posição correta. Caso esteja, a luminária apresenta irregularidade e deve ser acionado um profissional habilitado para avaliação do equipamento. – ABNT NBR 10898:2013 – Sistema de iluminação de emergência (item 4.3.1).	Equipe de manutenção local
7.32. GRUPO GERADOR	Mensalmente	Ou após o uso do equipamento, inspecionar o nível de óleo combustível e se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação.	Empresa especializada
7.32. GRUPO GERADOR	Mensalmente	Limpar o filtro quando o equipamento estiver operando em local com muita poeira, especialmente pó de pedra ou cimento.	Empresa especializada
7.32. GRUPO GERADOR	Mensalmente	Limpar a cabine/carenagem.	Empresa especializada
7.32. GRUPO GERADOR	Mensalmente	Inspecionar e, se necessário, efetuar manutenção do catalisador.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Mensalmente	Testar o funcionamento do sistema, simulando um acionamento e realizar os ajustes, caso necessário.	Empresa especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Mensalmente	Verificar a estanqueidade do sistema.	Equipe de manutenção local
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Mensalmente	Verificar funcionamento da bomba de incêndio.	Equipe de manutenção local
7.36. PORTAS CORTA- FOGO	Mensalmente	Verificar o estado geral de limpeza e funcionamento das portas, alinhamento e posição dos pinos das dobradiças, folgas no contorno da folha de porta, funcionamento do trinco (perfeito encaixe do trinco na testa e na contratesta da fechadura) e efetividade da fixação das dobradiças, fechaduras e guarnições / alisares.	Equipe de manutenção local
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO	Mensalmente	Realizar limpeza dos filtros e parte externa do aparelho, mesmo em período de não utilização.	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.40. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS – SPDA	Mensalmente	Verificar o status dos dispositivos de proteção contra surtos (DPS), que, em caso de acionamento, desarmam para a proteção das instalações, sem que haja descontinuidade. É necessário acionamento manual, de modo a garantir a proteção no caso de novo incidente.	Equipe de manutenção local
7.43. ELEVADORES	Mensalmente	Verificar estado de funcionamento e conservação dos motores, abertura de portas, botoeiras, sistemas de emergência, ventiladores, ponto de parada dos elevadores nos andares e outros.	Empresa especializada
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS	Mensalmente	Realizar a limpeza dos portões com o auxílio de esponja macia com água e sabão neutro industrializado.	Equipe de manutenção local
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS	Mensalmente	Verificar adequado funcionamento de todas as partes elétricas e mecânicas dos portões automáticos.	Empresa capacitada
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO	Mensalmente	Verificar a existência de detritos sobre as telhas e calhas.	Equipe de manutenção local
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS)	Mensalmente	Verificar o estado de limpeza e desobstrução de ralos, condutores, calhas, águas furtadas, canaletas e demais elementos do telhado e das instalações de águas pluviais.	Equipe de manutenção local
7.47. PERGOLADO EM ALUMÍNIO COM COBERTURA EM POLICARBONATO	Mensalmente	Verificar estado de conservação dos policarbonatos, observando a ocorrência de fissuras, lascamentos, diminuição da transparência pela ação de substâncias ácidas ou alcalinas, etc.	Equipe de manutenção local
7.49. GRAMA SINTÉTICA	Mensalmente	Verificar a eventual ocorrência de arrancamento de partes de grama sintética e eventuais descolamentos da manta.	Equipe de manutenção local
7.50. FITNESS	Mensalmente	Verificar a integridade e condições de funcionamento dos equipamentos de ginástica.	Equipe de manutenção local
7.52. PAISAGISMO	Mensalmente	Examinar gramados, plantas e arbustos, visando detectar a presença de pragas (lagartas, moscas, pulgões), formigas, aranhas, escorpiões, etc.	Empresa capacitada
7.52. PAISAGISMO	Mensalmente	Examinar as plantas, verificando o desenvolvimento de fungos.	Empresa capacitada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.52. PAISAGISMO	Mensalmente	Eliminar ervas daninhas e pragas; as ervas daninhas devem ser arrancadas, e não cortadas.	Empresa capacitada
7.54. SAUNA ÚMIDA	Mensalmente	Regular e verificar a calibragem do termostato conforme recomendação do fabricante.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.55. PARQUE INFANTIL (BRINQUEDOS DE MADEIRA)	Mensalmente	Verificar a integridade dos brinquedos e se as peças de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos de fixação estão em bom estado, com os parafusos de fixação bem apertados e em funcionamento.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	A cada 02 meses	Testar o disjuntor do tipo DR pressionando o botão localizado no próprio equipamento. Ao apertar o botão, a energia será interrompida. Caso isso não ocorra, realizar a troca do DR.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.52. PAISAGISMO	A cada 02 meses	Cortar a grama ou sempre que a altura atingir aproximadamente 5 cm; não permitir que a grama invada áreas ao redor dos caules de árvores e arbustos, e também que não saia fora dos limites do jardim.	Empresa capacitada
7.2. CONTENÇÕES	Trimestralmente	Verificar a existência de trincas, deslocamentos, obstruções na drenagem, movimentos angulares ou flambagem (embarrigamento) na estrutura, erosões e outros fatos julgados de relevância.	Equipe de manutenção local
7.8.3. REVESTIMENTO EM PISO VINÍLICO	Trimestralmente	Efetuar verificações nos pisos, averiguando o estado geral de limpeza e conservação, atentando para possíveis falhas entre as placas, aderência, manchas ou outros danos visíveis. Caso sejam detectadas irregularidades, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Trimestralmente	Aplicar LIMPA INOX nas peças metálicas, tomando cuidado para não entrar em contato com os demais componentes de madeira, pois poderá ocasionar danos.	Equipe de manutenção local
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO	Trimestralmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação das esquadrias e elementos em aço, substituindo as peças que apresentarem estágio avançado de oxidação. As peças que não forem repintadas, quando apresentarem estágio inicial de oxidação, poderão evoluir para um estágio avançado de oxidação, o que obrigará a sua substituição.	Empresa capacitada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.18. ESQUADRIAS / ELEMENTOS EM AÇO	Trimestralmente	Realizar a pintura das esquadrias e elementos em aço expostos a intempéries, de acordo com o padrão originalmente adotado.	Empresa capacitada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Trimestralmente	Realizar a limpeza completa da casa de bombas.	Equipe de manutenção local
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Trimestralmente	Realizar limpeza das caixas de gordura, evitando acúmulo de resíduos que possam comprometer o escoamento na tubulação.	Empresa capacitada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Verificar a corrente do sistema em cada circuito de detecção, alarme e comandos e comparar com a leitura realizada na manutenção anterior.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Verificar a supervisão em cada circuito de detecção, alarme e comandos.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Verificar visualmente o estado geral dos componentes da central e condições de operação.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Verificar o estado e cargas das baterias.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Medir tensão da fonte primária.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Realizar ensaio funcional por amostragem dos detectores com gás apropriado, fonte de calor, ou procedimento documentado, recomendado pelo fabricante, no mínimo 25% do total dos detectores, garantindo que 100% dos detectores sejam ensaiados no período de um ano.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Realizar ensaio funcional de todos os acionadores manuais do sistema.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Realizar ensaio funcional de todos os avisadores do sistema.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Realizar ensaio funcional de todos os comandos, incluindo os de sistemas automáticos de combate a incêndio.	Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Realizar ensaio funcional dos painéis repetidores.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Verificar se houve alteração nas dimensões da área protegida, ocupação, utilização, novos equipamentos, ventilação, ar condicionado, forro ou criação de novas áreas em relação à última revisão de projeto.	Empresa especializada
7.33. SISTEMA DE DETECÇÃO E ALARME DE INCÊNDIO (SDAI)	Trimestralmente	Verificar danos na rede de eletrodutos ou fiação.	Empresa especializada
7.36. PORTAS CORTA- FOGO	Trimestralmente	Verificar condições de estanqueidade das portas.	Equipe de manutenção local
7.43. ELEVADORES	Trimestralmente	Verificar estado dos cabos de tração, freios da máquina, contra peso da caixa de corrida e para-choques.	Empresa especializada
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO	Trimestralmente	Inspecionar a integridade e estado de conservação das telhas, peças complementares e todos os demais elementos que integram a cobertura; caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS)	Trimestralmente	Verificar a integridade da proteção mecânica, reconstituindo-a, quando necessário. A falha na proteção mecânica expõe a manta aos raios solares e a eventuais impactos mecânicos, que podem lhe causar danos; caso seja identificado também um dano na impermeabilização causado pela sua exposição, esta deverá ser reconstituída.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS	Trimestralmente	Verificar integridade e estado de conservação dos pisos e rampas, placas de sinalização, estanqueidade das tubulações suspensas no teto da garagem e estanqueidade das eventuais contenções presentes na periferia dos subsolos.	Equipe de manutenção local
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	A cada 04 meses	Mangueiras – Desconectar e desenrolar as mangueiras de incêndio para uma inspeção visual. Tornar a enrolara ou dobrar de forma que acomodem sem vincos ou torções reconectando-as ao registro.	Equipe de manutenção local
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO	Semestralmente	Verificar, no caso de concreto aparente, a integridade das peças, eventual presença de fissuras, formação de fungos, desagregações, manchas de ferrugem no concreto e outros.	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO	Semestralmente	No caso de estruturas revestidas, efetuar verificações que possam denotar mau desempenho dos elementos estruturais (expansões localizadas de revestimentos, fissuras com forma de arco em alvenarias, manchas de ferrugem, etc.).	Equipe de manutenção local
7.5.3. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATO	Semestralmente	Inspecionar a integridade e reconstituir, onde necessário, os rejuntamentos internos, respeitando a recomendação do projeto original ou conforme especificação do especialista.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.5.4. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PEDRAS NATURAIS	Semestralmente	Inspecionar a integridade e reconstituir, onde necessário, os rejuntamentos internos, respeitando a recomendação do projeto original ou conforme especificação do especialista.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.5.5. REVESTIMENTO INTERNO COM MADEIRA	Semestralmente	Verificar a aderência e a integridade do revestimento e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO	Semestralmente	Realizar a lavagem da fachada.	Empresa especializada
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO	Semestralmente	Verificar a integridade do estado geral de conservação da fachada.	Equipe de manutenção local
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO	Semestralmente	Realizar a lavagem da fachada.	Empresa especializada
7.7. REVESTIMENTO DE TETOS / FORROS	Semestralmente	Efetuar inspeção visual procurando detectar a presença de fissuras, manchas, expansões, destacamento de molduras / roda-tetos, dentre outros.	Equipe de manutenção local
7.8.2. REVESTIMENTO DE PISO EM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATOS	Semestralmente	Inspecionar os pisos, identificando falhas nos selantes das juntas de dilatação (quando houver), falhas nos rejuntamentos entre placas, falhas do rejunte nos encontros com vasos sanitários, ralos e outros, procurando também detectar placas soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Empresa capacitada / Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.8.4. REVESTIMENTOS DE PISOS EM PEDRAS NATURAIS	Semestralmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar falhas nos rejuntamentos entre placas, falhas do rejunte nos encontros com outros elementos, placas soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas. Caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.10. PISOS EM PEDRAS NATURAIS	Semestralmente	Efetuar verificações nos pisos, averiguando o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar falhas nos selantes das juntas de dilatação (quando houver), falhas nos rejuntamentos entre placas, falhas do rejunte nos encontros com outros elementos, procurando também detectar peças soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.11. PISOS CIMENTÍCIOS	Semestralmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar destacamentos, fissuras e falhas nos selantes das juntas de dilatação e de movimentação e no rejunte e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.12. PISOS DE ALTA RESISTÊNCIA	Semestralmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar destacamentos, fissuras e falhas nos selantes das juntas de dilatação e de movimentação e no rejunte e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.15. ELEMENTOS EM PEDRAS NATURAIS	Semestralmente	Efetuar verificações nas peças, averiguando o estado geral de limpeza e conservação, procurando identificar falhas nos rejuntamentos entre peças, procurando também detectar placas soltas, rachadas, manchadas ou de qualquer forma danificadas; caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.15. ELEMENTOS EM PEDRAS NATURAIS	Semestralmente	Verificar os rejuntamentos nas bancadas/balcões e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.16. RODAPÉ EM POLIESTIRENO	Semestralmente	Verificar fixação do rodapé no local instalado.	Equipe de manutenção local
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Semestralmente	Lubrificar as dobradiças e cilindro das fechaduras.	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.20. CUBA EM AÇO INOX	Semestralmente	Verificar os rejuntamentos das peças e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.23. VIDROS	Semestralmente	Para vidros de portas de entrada regular pivôs, molas, dobradiças e fechaduras / trincos.	Empresa capacitada
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES	Semestralmente	Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, filetes de box, ralos, peças sanitárias, grelhas de ventilação e de outros elementos em áreas molhadas e molháveis.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.25. PISCINAS	Semestralmente	Realizar a limpeza e lubrificação de mancais, eixos, rolamentos e outras partes móveis de bombas, após realinhamento/balanceamento e reaperto de parafusos de fixação dos conjuntos motobomba.	Empresa especializada
7.25. PISCINAS	Semestralmente	Verificar o estado do rejuntamento e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Semestralmente	Realizar a limpeza do reservatório (tampas, paredes e fundos) e lubrificação dos mancais, crivos, rolamentos, etc.; realizar realinhamento/balanceamento dos conjuntos motobomba e realizar o reaperto de parafusos de fixação destes.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Semestralmente	Após a limpeza do reservatório, realizar a análise da água com empresa especializada.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Semestralmente	Verificar a funcionalidade do extravasor (ladrão) dos reservatórios, evitando entupimentos por incrustações ou sujeiras.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Semestralmente	Abrir e fechar completamente os registros dos barriletes de modo a evitar emperramentos e os mantendo em condição de manobra.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Semestralmente	Efetuar testes de verificação de vazamentos.	Equipe de manutenção local
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Semestralmente	Verificar os rejuntamentos dos vasos sanitários e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos, evitando a exalação de mau cheiro.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Semestralmente	Verificar os rejuntamentos das cubas e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Semestralmente	Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras e crivos dos chuveiros, pois é comum o acúmulo de resíduos provenientes da própria tubulação.	Equipe de manutenção local
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Semestralmente	Limpar e verificar regulagem do mecanismo de caixas de descarga ou válvulas de descarga. Para descargas acopladas, efetuar a regulagem da bóia para evitar desperdício de água, sempre que necessário.	Equipe de manutenção local
7.28. ESTAÇÃO ELEVATÓRIA (RESERVATÓRIO)	Semestralmente	Realizar a limpeza do reservatório da Estação Elevatória.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semestralmente	Inspecionar o extintor de CO2.	Empresa especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semestralmente	Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta.	Equipe de manutenção local
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semestralmente	Abrir completamente os registros da rede, evitando emperramento e os mantendo em condições de manobra.	Equipe de manutenção local
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semestralmente	Efetuar manutenção nas bombas de incêndio.	Empresa Especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semestralmente	Verificar detalhadamente o abrigo de incêndio, atentando vedação de válvulas e registros, se há obstrução e/ou fissuras nas mangueiras e se o registro globo está com abertura livre.	Equipe de manutenção local
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semestralmente	Inspecionar as mangueiras de incêndio conforme a ABNT NBR 12779:2009 – Mangueira de incêndio – Inspeção, manutenção e cuidados.	Empresa especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Semestralmente	Verificar se há conexões desgastadas nas Bombas, se há atrito das partes rotativas com as partes estacionadas das bombas.	Equipe de manutenção local
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA	Semestralmente	Quando o sistema operar com dois ventiladores, alternar a operação dos ventiladores por chave comutadora, para que não haja desgaste ou emperramento de motores parados por muito tempo.	Equipe de manutenção local

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA	Semestralmente	Realizar manutenção dos ventiladores e do gerador (quando houver) que suportam os sistemas de pressurização da escada, a fim de garantir seu perfeito funcionamento.	Empresa especializada
7.36. PORTAS CORTA- FOGO	Semestralmente	Verificar a legibilidade dos identificadores, quer sejam etiquetas “Porta corta-fogo – é obrigatório manter fechada!”, selo ABNT/INMETRO, etc.	Equipe de manutenção local
7.36. PORTAS CORTA- FOGO	Semestralmente	Realizar a lubrificação de todas as partes móveis, utilizando óleo apropriado e sem escorrimento para as superfícies do conjunto.	Empresa especializada
7.37. EXAUSTÃO MECÂNICA (VENTOKIT)	Semestralmente	Realizar inspeção dos sistemas de exaustão e de compensação do ar exaurido em todos os seus componentes.	Empresa capacitada
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO	Semestralmente	Realizar limpeza interna dos componentes, mesmo em período de não utilização.	Empresa especializada
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS	Semestralmente	Verificar o estado geral de limpeza e conservação de fogões, a condição de funcionamento e estanqueidade de registros, válvulas, mangueiras, abraçadeiras e outros, para o fogão.	Empresa especializada
7.40. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS – SPDA	Semestralmente	Realizar inspeção visual para verificação da existência de pontos de deterioração no sistema (ABNT NBR 5419-3:2015 – Versão corrigida 2018 – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 3: Danos físicos a estruturas e perigos à vida).	Equipe de manutenção local
7.43. ELEVADORES	Semestralmente	Verificar estado dos reguladores de velocidade na casa de máquinas	Empresa especializada
7.43. ELEVADORES	Semestralmente	Limpar/remover água ou óleo eventualmente presente no fundo do poço de corrida do elevador	Empresa especializada
7.43. ELEVADORES	Semestralmente	Verificar alinhamento e fixação das guias, estado geral dos poços de corrida dos elevadores.	Empresa especializada
7.43. ELEVADORES	Semestralmente	Efetuar teste do sistema automático de funcionamento dos elevadores com energia proveniente de geradores para emergência.	Empresa especializada
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS	Semestralmente	Regular todas as partes móveis, bem como lubrificar ou engraxar.	Empresa capacitada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO	Semestralmente	Verificar a integridade das juntas e vedações das calhas.	Equipe de manutenção local
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO	Semestralmente	Verificar o nível de corrosão.	Equipe de manutenção local
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO	Semestralmente	Verificar a cobertura, avaliando a integridade das vedações entre os painéis, no encontro dos painéis com outros elementos e também no próprio painel.	Equipe de manutenção local
7.45. COBERTURA EM TELHA DE FIBROCIMENTO	Semestralmente	Realizar a limpeza geral da cobertura utilizando água e sabão neutro industrializado com vassoura de cerdas de plástico ou máquina de baixa pressão.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS)	Semestralmente	Inspecionar gaxetas ou massas de vedação do selante elastomérico constituinte de juntas de dilatação e revisar acessórios de fixação de peças suspensas e, caso seja necessário, executar os reparos.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.47. PERGOLADO EM ALUMÍNIO COM COBERTURA EM POLICARBONATO	Semestralmente	Realizar a limpeza dos pergolados com o auxílio de esponja ou pano macio com uma solução de água e sabão neutro industrializado. No caso da limpeza de cantos de difícil acesso deverá ser feita com o auxílio de um pincel de cerdas macias e a solução de água e sabão neutro industrializado.	Equipe de manutenção local
7.47. PERGOLADO EM ALUMÍNIOCOM COBERTURA EM VIDRO	Semestralmente	Verificar a integridade do sistema e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS	Semestralmente	Realizar lavagem, com a utilização de sabão neutro industrializado e máquina industrial de lavar pisos, que lava e enxuga simultaneamente, com considerável economia de água e evitando eventuais infiltrações para o subsolo inferior (sugestão de equipamento: lavadora “Platinum” modelo LST51 acionada por energia elétrica ou baterias).	Equipe de manutenção local
7.49. GRAMA SINTÉTICA	Semestralmente	Verificar a integridade da grama sintética e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.52. PAISAGISMO	Semestralmente	Incorporar ao solo a matéria orgânica ou o adubo apropriado. Atentar para a época mais adequada e o tipo mais indicado de adubo para cada tipo de vegetação.	Empresa capacitada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.53. SISTEMA FOTOVOLTAICO	Semestralmente	Realizar a limpeza dos módulos fotovoltaicos, no início da manhã ou no final da tarde, com a finalidade de diminuir riscos de choques térmicos no equipamento.	Empresa capacitada
7.14. MOBILIÁRIO	Semestralmente	Verificar a integridade do mobiliário e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.2. CONTENÇÕES	Anualmente	Inspecionar a existência de trincas, deslocamentos, obstruções na drenagem, movimentos angulares ou flambagem (embarrigamento) na estrutura, erosões e outros fatos julgados de relevância.	Empresa especializada
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO	Anualmente	Inspecionar, no caso de concreto aparente, a integridade das peças, eventual presença de fissuras, formação de fungos, desagregações, manchas de ferrugem no concreto e outros. No caso de estruturas revestidas, inspecionar expansões localizadas de revestimentos, fissuras com forma de arco em alvenarias, manchas de ferrugem no revestimento, etc.	Empresa especializada
7.5.3. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATO	Anualmente	Inspecionar a integridade das placas e, se necessário, efetuar as manutenções e manter a estanqueidade do sistema.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.5.4. REVESTIMENTO INTERNO EM ARGAMASSA COM PEDRAS NATURAIS	Anualmente	Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO	Anualmente	Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada.	Empresa especializada
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO	Anualmente	Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada.	Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO	Anualmente	Verificar a integridade do estado geral de limpeza e conservação, inclusive o selante das juntas.	Equipe de manutenção local
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO	Anualmente	Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada.	Empresa especializada
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO	Anualmente	Inspecionar a integridade da borracha siliconada utilizada para vedação entre os vidros.	Empresa especializada
7.6.3. REVESTIMENTO EXTERNO PELE DE VIDRO	Anualmente	Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada.	Empresa especializada
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO)	Anualmente	Inspecionar a integridade dos ganchos/aparatos de fixação dos equipamentos suspensos para manutenção de fachada.	Empresa especializada
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO)	Anualmente	Inspecionar a integridade do estado geral de limpeza e conservação das peças, inclusive presença de fissuras, fixação das peças e rejuntamento, e caso seja necessário, efetuar os reparos nos locais identificados.	Empresa especializada
7.8.1. REVESTIMENTO DE PISO COM PINTURA	Anualmente	Verificar a integridade da pintura do piso, e, se necessário, repintá-las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.8.4. REVESTIMENTOS DE PISOS EM PEDRAS NATURAIS	Anualmente	Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.10. PISOS EM PEDRAS NATURAIS	Anualmente	Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.15. ELEMENTOS EM PEDRAS NATURAIS	Anualmente	Verificar a integridade do estuque (preenchimento das falhas) nas pedras naturais e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Anualmente	No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um tratamento com verniz, em todas as partes.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Anualmente	Inspecionar as falhas de vedação, fixação das esquadrias e, caso seja necessário, efetuar os reparos.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Anualmente	Reapertar parafusos, regular freio e realizar a lubrificação.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	Anualmente	Inspecionar a integridade dos elementos de vedação.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO	Anualmente	Reapertar todos os parafusos aparentes dos fechos, fechaduras, dobradiças e ferragens ou puxadores e roldanas responsáveis pela folga do caixilho de correr junto ao trilho.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO	Anualmente	Inspecionar a ocorrência de fissuras/trincas e falhas na vedação, bem como a fixação dos caixilhos.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO	Anualmente	Verificar os elementos de vedação e de fixação dos vidros e, se necessário, realizar reparos.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.23. VIDROS	Anualmente	Verificar vidros encaixilhados, procurando verificar a ocorrência de fissuras, lascamentos, diminuição da transparência pela ação de substâncias ácidas ou alcalinas, etc. e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.23. VIDROS	Anualmente	Verificar o desempenho das vedações e fixações dos vidros nos caixilhos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES	Anualmente	Verificar a integridade da proteção mecânica, reconstituindo-a, quando necessário. A falha na proteção mecânica expõe a manta a eventuais impactos mecânicos, que podem lhe causar danos; caso seja identificado também um dano na impermeabilização causado pela sua exposição, esta deverá ser reconstituída.	Empresa capacitada / Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.25. PISCINAS	Anualmente	Verificar se há revestimentos cerâmicos soltos e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para efetuar os reparos.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.25. PISCINAS	Anualmente	Inspecionar o funcionamento de bombas, circuitos, chaves, dispositivos de proteção, contactores e outros.	Empresa capacitada / empresa especializada
7.25. PISCINAS	Anualmente	Inspecionar o encontro das paredes da piscina com tubos de alimentação e limpeza, decks e pisos circundantes às piscinas e realizar o reparo, caso necessário.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.25. PISCINAS	Anualmente	Testar o funcionamento de registros, extravasores, refletores e outros, realizando o reparo ou a troca, caso necessário.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Anualmente	Inspecionar o funcionamento dos conjuntos de pressurização, circuitos, chaves, dispositivos de proteção, contatores, chaves de fim de curso e outros.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Anualmente	Inspecionar o encontro de paredes dos reservatórios com tubos de alimentação, distribuição e extravasão, tampas e superfície inferior da laje de cobertura do reservatório.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	Anualmente	Testar o funcionamento de registros, torneiras de boia, sistema de extravasão/ladrão, eventuais válvulas antigolpe de aríete, válvulas de retenção, etc. Os registros presentes no barrilete devem ser completamente abertos e fechados para evitar eventuais surpresas em caso de necessidade.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Anualmente	Verificar estado geral de limpeza e conservação de ralos, sifões, caixas sifonadas, caixas de gordura e outros, além do fluxo livre de água lançada nessas peças.	Equipe de manutenção local
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	Anualmente	Verificar estado geral de limpeza e conservação, funcionamento e estanqueidade de torneiras, registros, chuveiros, louças sanitárias, caixas acopladas.	Equipe de manutenção local
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	Anualmente	Rever o estado de isolamento das emendas de cabos e, no caso de problemas, realizar a correção.	Empresa especializada
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	Anualmente	Inspecionar e, se necessário, reapertar as conexões do quadro de distribuição.	Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	Anualmente	Inspecionar o estado dos contatos elétricos. Caso possua desgaste, substituir as peças (tomadas, interruptores, pontos de luz e outros).	Empresa especializada
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	Anualmente	Inspecionar o estado de limpeza e conservação das caixas de entrada e distribuição, dos contatos elétricos, estado de conservação e de funcionamento do DR e dos demais disjuntores, funcionamento de tomadas e interruptores, luminárias, estabilizadores de tensão e outros componentes das instalações elétricas.	Empresa especializada
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	Anualmente	Nas inspeções, procurar verificar a temperatura dos cabos, quadros e disjuntores. Aquecimento anormal indica falhas em contatos elétricos, excesso de cabos no mesmo eletroduto, sobrecargas, etc., requerendo medidas corretivas. Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores, pontos de luz).	Empresa especializada
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	Anualmente	Verificar o estado do material elétrico de alimentação do chuveiro.	Equipe de manutenção local
7.31. ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA	Anualmente	Remover produtos de oxidação em contatos elétricos, terminais das baterias e outros.	Empresa capacitada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Anualmente	Verificar alinhamento da conjunto motobomba que compõe o sistema de combate a incêndio.	Empresa especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Anualmente	Mangueiras de Incêndio – Realizar ensaio conforme norma ABNT NBR 11861:1998 Mangueira de incêndio – Requisitos e métodos de ensaio; solicitar certificado do ensaio.	Empresa especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Anualmente	Realizar a recarga dos extintores. Após recarga, verificar o indicador da pressão da carga do extintor, cujo ponteiro deve estar sobre a faixa verde.	Equipe de manutenção local
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	Anualmente	Inspecionar o extintor de água e pó químico.	Equipe de manutenção local
7.35. SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO DE ESCADA	Anualmente	Verificar os diferenciais de pressão caso não existam equipamentos para essa finalidade.	Empresa especializada
7.36. PORTAS CORTA- FOGO	Anualmente	Fazer a regulagem de molas, dobradiças e outros componentes das portas corta-fogo.	Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.36. PORTAS CORTA- FOGO	Anualmente	Realizar a repintura com aplicação de uma ou duas demãos de tinta (esmalte sintético fosco, brilho ou semibrilho, de acordo com o padrão originalmente adotado).	Empresa especializada
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS	Anualmente	Realizar o reaperto de abraçadeiras e limpeza dos queimadores do fogão.	Empresa especializada
7.43. ELEVADORES	Anualmente	Realizar inspeção verificando o estado de fixação das guias nos poços de corrida, estado de conservação e funcionamento dos motores, fios e cabos elétricos, contatores e demais componentes das instalações elétricas dos elevadores.	Empresa especializada
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS	Anualmente	Verificar estado dos tirantes de sustentação das instalações hidráulicas, placas de sinalização e outros.	Equipe de manutenção local
7.52. PAISAGISMO	Anualmente	Realizar a poda de arbustos e árvores, considerando a época mais propícia para cada espécie vegetal.	Empresa capacitada
7.55. PARQUE INFANTIL (BRINQUEDOS DE MADEIRA)	Anualmente	Verificar existência de oxidação nas partes metálicas dos brinquedos. Havendo oxidação, esta deverá ser tratada.	Equipe de manutenção local / Empresa capacitada
7.55. PARQUE INFANTIL (BRINQUEDOS DE MADEIRA)	Anualmente	Revisar a camada protetora da madeira (verniz, selante, etc.) e, se necessário, reaplicar a proteção, retornando o desempenho inicialmente planejado para o sistema.	Empresa capacitada
7.5.1. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE ARGAMASSA	A cada 02 anos	Inspecionar a pintura das áreas internas e, se necessário, repintá-las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.5.2. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE PLACA DE GESSO	A cada 02 anos	Inspecionar a pintura das áreas secas e, se necessário, repintá-las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO	A cada 02 anos	Inspecionar a integridade do estado geral de limpeza e conservação, inclusive o rejuntamento e mastique das juntas, e caso seja necessário, efetuar os reparos nos locais identificados.	Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO	A cada 02 anos	Realizar a lavagem de fachada.	Empresa especializada
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO	A cada 02 anos	Retirar e reaplicar o selante elastomérico utilizado no rejuntamento de marcos de janelas, peitoris, juntas de dilatação e juntas de movimentação, dentre outros.	Empresa especializada
7.6.1. REVESTIMENTO EXTERNO DE PAREDE COM ARGAMASSA E PLACAS CERÂMICAS (PASTILHA) / PORCELANATO	A cada 02 anos	Verificar a presença de fissuras, aderência da argamassa, bem como a aderência das placas cerâmicas.	Empresa especializada
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO)	A cada 02 anos	Realizar a lavagem de fachada.	Empresa especializada
7.7. REVESTIMENTO DE TETOS / FORROS	A cada 02 anos	Repintar os tetos (onde aplicável) com a utilização de tintas antimofo, nos banheiros com box de chuveiro.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.8.1. REVESTIMENTO DE PISO COM PINTURA	A cada 02 anos	Repintar o piso de todas as áreas.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.8.2. REVESTIMENTO DE PISO EM PLACAS CERÂMICAS (PASTILHAS) / PORCELANATOS	A cada 02 anos	Em pisos externos, substituir o selante das juntas de dilatação ou movimentação.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.13. PISO ARTICULADO DE CONCRETO	A cada 02 anos	Verificar o desgaste natural das peças e, caso seja necessário, acionar a empresa responsável para substituir as peças de concreto.	Empresa capacitada
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	A cada 02 anos	Nos casos de esquadrias pintadas, repintar com tinta adequada.	Empresa capacitada / empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	A cada 02 anos	No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se, além do tratamento anual, efetuar a raspagem total e reaplicação do verniz.	Empresa capacitada / empresa especializada
7.17. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE MADEIRA	A cada 02 anos	Inspecionar o mecanismo das fechaduras, e, caso seja necessário, efetuar os reparos (substituindo peças desgastadas, ajustes, etc.).	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.19. ESQUADRIAS / ELEMENTOS DE ALUMÍNIO	A cada 02 anos	Substituir partes móveis (deslizantes em náilon, roldanas, etc.) e elementos de vedação (gaxetas, escovas, selante no contorno do vão, etc.), promovendo remontagem e reaperto geral da esquadria.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.23. VIDROS	A cada 02 anos	Para vidros de portas, substituir pivôs e molas, trocando ainda outros componentes que apresentem desgaste.	Empresa capacitada
7.25. PISCINAS	A cada 02 anos	Trocar a areia do filtro.	Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	A cada 02 anos	Repintar paredes e tetos das casas de bomba, bem como as faces externas aparentes dos reservatórios, as carcaças de bombas e motores, tubulações e outros.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	A cada 02 anos	Substituir os vedantes das torneiras, misturadores e registros de pressão para garantir a boa vedação e evitar vazamentos.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.38. SISTEMA DE AR CONDICIONADO	A cada 02 anos	Realizar inspeção no sistema de ar condicionado, avaliando seu estado de conservação e funcionamento.	Empresa especializada
7.46. COBERTURAS (LAJES IMPERMEABILIZADAS)	A cada 02 anos	Substituir gaxetas ou massas de vedação do selante elastomérico constituinte de juntas de dilatação e revisar acessórios de fixação de peças suspensas.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.5.1. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE ARGAMASSA	A cada 03 anos	Repintar paredes das áreas internas.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.5.2. REVESTIMENTO INTERNO COM PINTURA OU TEXTURA SOBRE PLACA DE GESSO	A cada 03 anos	Repintar paredes e tetos das áreas secas.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.6.2. REVESTIMENTO EXTERNO EM ACM – ALUMÍNIO COMPOSTO	A cada 03 anos	Retirar e reaplicar o selante elastomérico utilizada na vedação das chapas.	Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO)	A cada 03 anos	Retirar e reaplicar o selante elastomérico utilizado no rejuntamento de marcos de janelas, peitoris, juntas de dilatação e juntas de movimentação, dentre outros	Empresa especializada
7.7. REVESTIMENTO DE TETOS / FORROS	A cada 03 anos	Repintar os tetos de todas as áreas.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.11. PISOS CIMENTÍCIOS	A cada 03 anos	Substituir componentes de juntas, mata-juntas e demais componentes de arremate.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.12. PISOS DE ALTA RESISTÊNCIA	A cada 03 anos	Substituir componentes de juntas, mata-juntas e demais componentes de arremate.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES	A cada 03 anos	Substituir componentes de juntas, mata-juntas e demais componentes de arremate.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	A cada 03 anos	Substituir rolamentos, buchas, gaxetas e outros componentes dos conjuntos motobomba, além de anéis o’ring, cunhas dos registros de gaveta e outros componentes que apresentem desgaste.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS	A cada 03 anos	Fazer revisão geral de fogões, substituindo vedantes, anéis, luvas e quaisquer peças que possam prejudicar a estanqueidade do gás.	Empresa especializada
7.40. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS – SPDA	A cada 03 anos	Realizar inspeções completas conforme Normas Técnicas Brasileiras (ABNT NBR 5419-3:2015 (Versão corrigida 2018) – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 3: Danos físicos a estruturas e perigos à vida).	Empresa especializada
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS	A cada 03 anos	Substituir de gaxetas, rolamentos, chaves, dispositivos de proteção, contatores, chaves de fim de curso e outros.	Empresa capacitada
7.44. PORTÕES AUTOMÁTICOS	A cada 03 anos	Repintura geral dos portões.	Empresa capacitada
7.48. SUBSOLOS / GARAGENS	A cada 03 anos	Realizar a repintura das faixas de demarcação das garagens e da respectiva numeração das vagas.	Empresa capacitada / Empresa especializada

SISTEMA	PERIODICIDADE	ATIVIDADE	RESPONSÁVEL
7.27. INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS / LOUÇAS E METAIS	A cada 04 anos	Substituir gaxetas, anéis o´rings e verificar a estanqueidade dos registros de gaveta, evitando vazamento.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.3.1. SISTEMAS ESTRUTURAIS – ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO	A cada 05 anos	Realizar inspeção predial.	Empresa especializada
7.6.4. REVESTIMENTO EXTERNO – PORCELANATO FIXADO POR INSERTOS METÁLICOS (NÃO ADERIDO)	A cada 05 anos	Verificar, por amostragem, o estado de conservação das peças de fixação. Esta amostragem não pode ser repetida no mesmo local	Empresa especializada
7.24. IMPERMEABILIZAÇÕES	A cada 05 anos	Inspecionar a integridade do sistema de impermeabilização, reconstituindo-o, quando necessário.	Empresa especializada
7.26. RESERVATÓRIOS DE ÁGUA	A cada 05 anos	Substituir rotores das bombas centrífugas, vedantes, flanges, eventuais juntas de expansão / dispositivos antivibração, etc.	Empresa capacitada / Empresa especializada
7.34. SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO	A cada 05 anos	Realizar manutenção geral do extintor, para que seja efetuada, por exemplo, a troca da carga, o teste hidrostático, etc.	Empresa especializada
7.39. INSTALAÇÕES DE GÁS	A cada 05 anos	Avaliar a rede de distribuição interna de gás com emissão de Relatório de testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás.	Empresa especializada
7.30. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS	A cada 10 anos	Substituir o disjuntor diferencial residual (DR) do Quadro Elétrico.	Empresa especializada

8.2. FORMA DE REALIZAÇÃO E REGISTRO DAS INSPEÇÕES E MANUTENÇÕES

As inspeções e manutenções devem ser realizadas e documentadas de acordo com as normas brasileiras ABNT NBR 5674 e NBR 14037, com registros fotográficos de problemas eventualmente detectados, soluções adotadas, produtos utilizados, etc.

Na tabela a seguir ilustra-se um exemplo de ficha de inspeção, do registro dos resultados obtidos com a mesma e das providências que devem ser tomadas.

LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÃO
DATA DA REALIZAÇÃO	SISTEMA	ATIVIDADE	CUSTOS	RESPONSÁVEL PELA EXECUÇÃO	RESPONSÁVEL PELA APROVAÇÃO	OBSERVAÇÕES

Para a contratação de empresas especializadas, deve-se obter os catálogos, memoriais executivos, projetos, laudos, desenhos, notas fiscais, termos de garantia, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas a serem fornecidos pelo contratado, bem como as devidas habilitações profissionais para a execução do serviço e os documentos de atribuição de responsabilidade (ART/RRT).

Para a contratação de empresas capacitadas, deve-se obter além dos documentos supracitados comprovação da capacitação ou orientação de um profissional habilitado recebida pelo profissional executor do serviço de manutenção.

Conforme a Lei municipal de Salvador, SSA 5.907/2001, deve ser realizada a cada 05 anos, uma inspeção predial, por empresas ou profissionais com registros no CREA, redigindo-se ao final um “Relatório de Inspeção Predial”, sendo esta realizada com base em listas de verificação previamente preparadas.

Os Relatórios de Inspeção Predial possibilitam o monitoramento do estado de conservação das edificações, suas instalações e componentes, com a indicação das necessidades de intervenções corretivas ou preventivas. No caso da constatação de problemas, tal relatório deverá ainda indicar as formas de saná-los, reportando-se aos processos gerais estabelecidos no presente documento e realizando as adaptações e detalhamentos considerados necessários.

De acordo com a norma ABNT NBR 5674:2012, tanto as inspeções como as intervenções de manutenção devem ser documentadas, constituindo o cadastro “as built” (como construído) da edificação e assegurando as condições para que as garantias oferecidas no item Termo de Garantia deste Manual sejam mantidas

8.3. SISTEMA DE GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL

A norma brasileira ABNT NBR 5674 estabelece que seja implantado um sistema de gestão da manutenção, contendo pelo menos:

Escopo e abrangência;
Definições;
Requisitos / instrumentos do sistema de gestão da manutenção:
- Organização do sistema de gestão da manutenção
- Provimento dos recursos
- Planejamento anual das atividades
- Previsão orçamentária anual
Operação do sistema de gestão da manutenção:
- Programa de manutenção
- Listas de verificação e relatórios de inspeção
- Registros e arquivamento de documentos
- Indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção
Incumbências e responsabilidades;
Documentos integrantes do Programa de Manutenção Preventiva;
Modelos de registros das verificações realizadas.

O sistema de gestão da manutenção deve ser organizado visando a preservar o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, ou seja, de forma que possa ser atingida a Vida Útil de Projeto prevista para os diversos elementos e componente que integram a obra.

Deve ser prevista a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção que envolvem a construção e suas partes, definindo-se incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos, estabelecendo-se adequado fluxo de informações e registros.

Em suma, a organização do sistema deve equacionar tudo o que for necessário para que a manutenção seja realizada de maneira eficiente, o que envolve a definição de responsabilidades, organização de equipes, contratações terceirizadas, previsão orçamentária, forma de registro das inspeções e manutenções.

A NBR 5674 possibilita flexibilizar os programas de manutenção em função da tipologia, tamanho da obra, localidade, etc., apresentando exemplos de modelos não restritivos que poderão orientar na definição do seu próprio modelo de gestão.

O sistema de gestão deve prever infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários (limpeza e conservação rotineiras, manutenções corretivas e preventivas).

Deve ser efetuado planejamento periódico dos serviços de manutenção, no máximo anualmente, considerando:

a) prescrições e especificações técnicas da edificação;
b) necessidade de recursos humanos;
c) necessidade de recursos financeiros, incluindo previsão de verbas de contingência;
d) sequência racional e duração das atividades;
e) cronograma físico – financeiro;
f) necessidades de projetos, desenhos, detalhes construtivos e outros;
g) procedimentos de execução, ou referências às normas técnicas;
h) especificações detalhadas dos insumos e dos materiais;
i) manutenibilidade / forma de acesso às diferentes partes da construção;
j) dispositivos de sinalização e proteção dos Usuários;
k) previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de
manutenção;
l) estudos de tempo e espaço para minimizar a interferência dos serviços de manutenção nas condições de uso normal
da edificação.

O sistema de gestão da manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em períodos futuros (bimestres, trimestres, etc.). As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, incluindo certa reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva.

Para serviços especializados de manutenção (estrutura, instalações elétricas, elevadores, sistemas de ar
condicionado, telhados, etc.), devem ser contratadas empresas reconhecidamente capacitadas, sendo que na avaliação das propostas recomenda-se observar:

a) qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, demonstração do acervo técnico, etc.;
c) referências de outros clientes;
d) qualidade da proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis;
e) habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relação ao porte de serviço contratado;
f) prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro, garantias oferecidas.

OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:

Para intervenções nas fundações ou na estrutura principal da edificação a norma NBR 5674 estabelece que deve sempre ser contratada empresa com registro no Conselho de Engenharia da localidade em que se situar a obra.

A operação do sistema de gestão da manutenção deve ser realizada por meio das diversas ferramentas a seguir detalhadas.

8.4. PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários. A responsabilidade pela elaboração deste programa é do Proprietário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora que poderá eventualmente contratar uma empresa ou profissional especializado para auxiliá-lo na elaboração e gerenciamento do mesmo.

Lembramos da importância da contratação de empresas especializadas e profissionais qualificados, e do treinamento adequado da equipe local de manutenção para a execução dos serviços. Recomendamos também a utilização de materiais de boa qualidade, seguindo as especificações dos materiais utilizados na construção. No caso de peças de reposição de equipamentos, utilizar somente peças originais.

O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local, devendo incluir / contemplar:

escala de prioridades entre os diversos serviços;
relatórios das inspeções, constando as não conformidades encontradas;
relatórios de avaliação dos resultados das ações corretivas e preventivas;
rastreabilidade dos serviços (o que foi feito, onde e quando foi feito, quem executou, etc.);
histórico das manutenções realizadas;
previsão financeira.

O programa deve incluir ainda sistematização ou estrutura que contemple:

designação do sistema, dos elementos e componentes;
descrição das atividades;
periodicidade das inspeções e manutenções preventivas, observadas as prescrições do Manual de Uso, Operação e Manutenção, projetos e/ou especificações técnicas;
identificação dos responsáveis pelas manutenções;
documentação referencial e formas de comprovação da execução das manutenções;
custos previstos e forma de controle dos custos incorridos.

8.5. PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Todos os serviços de manutenção devem ser definidos em períodos de curto, médio e longo prazos, atendendo aos prazos do Programa de Manutenção Preventiva e de maneira a:

Coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
Minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos Usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;
Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.

O Planejamento da Manutenção deve abranger também uma previsão orçamentária para a realização dos serviços do programa, e também deve incluir a reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção não Manual de Uso, Operação e Manutenção Página | 258 Morro Ipiranga Residence planejada e a reposição de equipamentos ou sistemas após término de sua vida útil. Deve-se lembrar que para alguns serviços específicos, por exemplo, limpeza das fachadas, o consumo de água e energia é maior e, portanto, as contas poderão sofrer acréscimo neste período.

8.6. LISTAS DE VERIFICAÇÃO E RELATÓRIOS DE INSPEÇÃO

As inspeções devem ser feitas com periodicidades definidas em função das características de cada obra, tipo de equipamentos e de acabamentos, etc., sendo realizadas com base em check-lists / listas de verificação elaboradas de forma a facilitar os registros e sua recuperação.

As listas de verificação devem conter exatamente “quando”, “onde”, “como” e “o que” deve ser inspecionado, apresentando campos para registro da normalidade ou anormalidade de componentes, materiais, acessórios e outros.

Com base na aplicação dos check-lists, os correspondentes relatórios das inspeções devem:

descrever a degradação de cada sistema, elemento, componente ou equipamento;
apontar e estimar a perda do seu desempenho;
comparar metas previstas versus metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva;
ser preditivo / conter prognóstico sobre a evolução de eventuais falhas constatadas.

8.7. DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

Relacionam-se a seguir os principais documentos que devem fazer parte da documentação do empreendimento, sendo que alguns deles são entregues pela Construtora e os demais providenciados pelo Proprietário ou Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora.

Documento		Fornecimento inicial a cargo	Responsável pela renovação	Periodicidade da renovação
Manual de Uso, Operação e Manutenção		Construtora	Síndico e / ou Administradora	Pelo Proprietário. Quando houver alteração na fase de uso, na legislação ou troca do equipamento
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados		Construtora	Síndico e / ou Administradora	A cada nova aquisição / manutenção
Manuais Técnicos de Uso, Operação e Manutenção dos Equipamentos Instalados		Construtora	Proprietário Síndico e / ou Administradora	A cada nova aquisição / manutenção / reforma
Notas Fiscais dos Equipamentos		Construtora	Proprietário Síndico e / ou Administradora	A cada nova aquisição / manutenção
Habite-se		Construtora	Não há	Não há
Auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB)		Construtora	Síndico e / ou Administradora	Anualmente
Averbação / matrícula no Cartório de Registro de Imóveis		Proprietário	Não há	Não há
Prefeitura
Projetos legais aprovados	Incêndio	Construtora	Não há	Não há
Concessionárias
Projetos Executivos (em meio eletrônico)		Construtora	Não há	Não há
Ata da Assembleia de Instalação do Condomínio (registrada)		Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	A cada alteração do Síndico
Convenção Condominial		Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Quando necessário, requer aprovação da Assembleia do cond.
Relação de Proprietários		Construtora / Incorporadora	Síndico e / ou Administradora	A cada alteração

Documento	Fornecimento inicial a cargo	Responsável pela renovação	Periodicidade da renovação
Relação de Moradores	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	A cada alteração
Regulamento (regimento) interno	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Conforme necessidade
Livro de Atas de Assembleias / Listas de Presença	Síndico e / ou Administradora	Não há	Não há
Cadastro das máquinas e equipamentos instalados na edificação	Construtora	Síndico e / ou Administradora	A cada aquisição ou alteração
Recibo de Pagamento da Concessionária de Energia Elétrica (último pagamento)	Construtora	Não há	Não há
Recibo de Pagamento da Concessionária de Água e Esgoto (último pagamento)	Construtora	Não há	Não há
Programa de Manutenção Preventiva	Proprietário	Proprietário	Periodicamente, conforme necessidade
Listas de Verificação do Programa de Manutenção Preventiva	Proprietário	Proprietário	A cada inspeção
Relatório de realização de serviços de manutenção previstos no Manual de Uso, Operação e Manutenção	Proprietário	Proprietário	A cada inspeção
Atestado de Brigada de Incêndio / Auto de Verificação de Segurança contra Incêndio	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Anualmente
Certificado de Recarga de Extintores	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Anualmente
Certificado de Teste Hidrostático de Extintores	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	A cada 05 anos
Certificado de Teste Hidrostático de Mangueiras de Incêndio	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Anual
Contrato de Manutenção de Sistema e Instrumento de Prevenção e Combate a Incêndio	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Validade do contrato
Contrato de Manutenção de Elevador e outros meios de transporte	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Validade do contrato

Documento	Fornecimento inicial a cargo	Responsável pela renovação	Periodicidade da renovação
Contrato de Manutenção de Gerador	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Validade do contrato
Contrato de Manutenção de Bombas	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Anual
Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA)	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Anualmente
Livro de Ocorrências da Central de Alarmes	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	A cada ocorrência
Certificado de Desratização e Desinsetização	Proprietário	Proprietário Síndico e / ou Administradora	A cada 6 meses ou de acordo com a necessidade
Plano de manutenção e operação e controle (PMOC), ambientes climatizados	Proprietário	Síndico e / ou Administradora	Especificado pelo profissional
Avaliação da rede de distribuição interna de gás	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	A cada 05 anos
Relatório de testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	A cada 05 anos
Relatórios das análises físico-químicas e bacteriológicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Semestral
Relatório de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Semestral
Relatório de manutenção e limpeza das caixas de inspeção e gordura	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Trimestral
Livro de Ocorrências e Registros dos Condôminos e Usuários do edifício	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Não há
Inscrição do Edifício na Receita Federal – CNPJ	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	A cada alteração
Inscrição da Edificação no ISS	Síndico e / ou Administradora	Não há	Não há

Documento	Fornecimento inicial a cargo	Responsável pela renovação	Periodicidade da renovação
Apólice de Seguro de Incêndio ou outro Sinistro que cause destruição (obrigatório) e outros seguros opcionais	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Anual
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Anual
Programa de Controle Médico e saúde Ocupacional – PCMSO	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	Anual
Documentos de Registros de Funcionários de acordo com a CLT	Síndico e / ou Administradora	Síndico e / ou Administradora	A cada alteração de funcionário
Cópia dos documentos de registro dos funcionários terceirizados	Empresa terceirizada (o Proprietário deve exigir)	Empresa terceirizada (o Proprietário deve exigir)	A cada alteração de funcionário

Observações:

O Proprietário e/o Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora é responsável pelo arquivo dos documentos, garantindo a sua entrega a quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item tudo que vier a ser entregue;
O Proprietário e/o Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora é responsável pela guarda dos documentos legais, fiscais e de pessoal pelo prazo estipulado na legislação vigente;
Os documentos devem ser guardados de forma a evitar extravios, danos e deterioração e podem ser entregues e/ou manuseados em meio físico ou eletrônico;
Os documentos entregues pela Construtora poderão ser originais, arquivos eletrônicos, cópias simples ou autenticadas conforme documento específico;
As providências para a renovação dos documentos são de responsabilidade do Proprietário e/o Condomínio, através do Síndico e/ou Administradora.