5. GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA

5.1. Termo de garantia

Concluída a obra, na oportunidade da entrega da unidade autônoma será efetuada a vistoria da unidade, utilizando-se o Termo de Vistoria do Imóvel, verificando se as especificações constantes no Memorial Descritivo / material de venda foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção.

Caso se verifique vícios durante a vistoria, desde que solicitado pelo proprietário, a Construtora analisará a possibilidade de fazer a entrega das chaves do imóvel, assinalando-se no Termo de Vistoria as falhas detectadas e ressalvando-se que os vícios serão objeto de reparo pela Construtora e/ou Incorporadora, sem qualquer ônus para o Cliente e num prazo que seja consensualidade entre as partes.

Caso não seja efetivada a entrega das chaves em função dos problemas constatados, o representante da Construtora ou Incorporadora no ato da entrega ficará encarregado de marcar a data para a realização de nova vistoria, após saneamento das falhas constatadas.

Para todos os efeitos legais e deste MANUAL E TERMO DE GARANTIA, todos os deveres atribuídos ao proprietário do imóvel são extensivos aos respectivos usuários, cabendo ao proprietário a obrigação de manter os usuários informados sobre as obrigações relativas ao cumprimento às normas estabelecidas neste MANUAL E TERMO DE GARANTIA, sob pena de responder o proprietário pela sua omissão, inclusive com a perda da garantia.

5.2. Manutenções obrigatórias e inspeções prediais

Constitui condição da garantia do imóvel o cumprimento integral das disposições deste MANUAL através da correta utilização e da realização das manutenções preventivas e corretivas das áreas comuns da edificação.

Nos termos das normas ABNT NBR 5674, da NBR 15575 e da NBR 16280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas e deste referido manual, o síndico / administrador é responsável pela manutenção preventiva do empreendimento e pela organização do sistema de gestão da manutenção e inspeções prediais das áreas comuns, com a obrigação de enviar à Construtora e/ou Incorporadora os relatórios / laudos das vistorias e manutenções periódicas, firmado por profissional competente e habilitado acompanhado de ART ou RRT.

Após a entrega do empreendimento, é facultado à empresa Construtora e/ou Incorporadora vistoriar unidades autônomas e/ ou as áreas comuns, por amostragem, a fim de verificar a efetiva realização destas manutenções e o uso correto do edifício, bem como avaliar os sistemas quanto ao desempenho dos materiais e funcionamento, de acordo com o estabelecido nos manuais referidos.

A inspeção predial baseia-se na avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e visa constatar a situação da edificação quanto à sua capacidade de atender às suas funções segundo os requisitos dos usuários, com registro das anomalias, falhas de manutenção, uso e operação e manifestações patológicas identificadas nos diversos componentes de uma edificação (ABNT 16747:2020).

Esta atividade deve ser realizada periodicamente, seguindo as diretrizes constantes na NBR 16747:2020 e na LEI Nº 5907/2001 da Prefeitura Municipal de Salvador.

Esta atividade deve ser realizada por profissional habilitado, contratado pelo CONDOMÍNIO / SÍNDICO e obedecendo os seguintes prazos:

Idade da Edificação	Prazo para realização de manutenção
Edificações com até 39 anos	I – A cada 05 (cinco) anos
Edificações com 40 a 49 anos	II – A cada 03 (três) anos
Edificações com 50 a 59 anos	III – A cada 02 (dois) anos
Edificações acima de 60 anos	IV – Anualmente

Como produto resultante desta atividade deve ser emitido o LIT – Laudo de Inspeção Técnica emitido por profissional habilitado e conforme diretivas legais e normativas.

5.3. Garantias

Conforme a norma NBR 15.575, “o desempenho dos sistemas que compõem o edifício habitacional durante a sua vida útil de projeto (VUP) está atrelado às condições de uso para o qual foi projetado, à execução da obra de acordo com as Normas, à utilização de elementos e componentes sem defeito de fabricação e à implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva no pós-obra”, sendo estes programas de responsabilidade dos proprietários / usuários do imóvel, nas unidades privativas e o do síndico nas áreas comuns.

Considerando a possibilidade de que alguns materiais e equipamentos que integram a obra, ou mesmo que alguns serviços possam apresentar algum tipo de defeito, são previstos condições, prazos e todo um aparato legal para correção de possíveis defeitos advindos da fabricação da edificação.

Ressalve-se que a garantia, cuja contagem do prazo inicia-se a partir da expedição do “Auto de Conclusão” / “Habite-se”, será automaticamente cancelada caso se verifique alguma das condições previstas no item “Perdas de Garantias”.

5.4. Condicionantes de Garantias

A garantia abrange os reparos necessários em decorrência de falhas de projeto e /ou construção (material ou execução):

• Os serviços reconhecidos como defeituosos serão reparados por pessoal qualificado pertencente à equipe de assistência técnica da construtora ou contratado por ela;
• Todos os materiais substituídos e a respectiva mão de obra, executada em garantia serão gratuitos;
• Todos os materiais substituídos na forma acima serão de propriedade da construtora.

São condições para efetivação da garantia:

• Que o cliente registre seu pedido diretamente ao setor de assistência técnica da construtora pelo e-mail informado no item 5.9 – Solicitação de assistência técnica;
• Que os defeitos apontados não tenham sido causados por reformas ou modificações executadas por terceiros, má utilização ou manutenção do imóvel, desgaste natural dos materiais, acidentes de qualquer natureza ou prolongada falta de uso;
• Que o imóvel tenha sido mantido e conservado adequadamente, conforme instruções contidas no presente MANUAL DE USO E OPERAÇÃO e que sejam demonstradas através dos registros específicos;
• Que não tenham sido feitas reformas no imóvel modificando suas características básicas e originais na área afetada;
• Que tenha sido feita a vistoria do imóvel antes do recebimento da unidade;
• Que o proprietário autorize acesso ao imóvel ao pessoal da Assistência Técnica em horário normal de trabalho, informado no item 5.9 – Solicitação de assistência técnica;
• Que a validade da garantia ainda esteja em vigor, conforme prazos constantes na Tabela 1 – Prazos de garantia recomendados na norma ABNT NBR 15575-1, no item 5.6 – Garantias Contratuais / prazos de garantias.

5.5. Garantias Legais / prazos de garantias

Na ocasião da entrega da edificação foi efetuada a vistoria de recebimento, em todas as áreas comuns e equipamentos existentes, verificando se as especificações constantes no memorial descritivo do empreendimento foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção. Durante a vistoria, um relatório é preenchido com todos os itens inspecionados. Esta vistoria foi realizada com a participação do Comissão de recebimento (provisório) eleitos em primeira assembleia do condomínio, com representante da empresa construtora e com representante da empresa incorporador e ao final da mesma, se tudo estiver de acordo, o Termo de Vistoria do Imóvel é assinado por todos. Este documento registra a conformidade do imóvel no ato da entrega.

5.6. Garantias contratuais / prazos de garantias

A Garantia foi elaborada considerando todos os materiais e sistemas construtivos efetivamente empregados, e nele constam os prazos de garantia a partir da data do “Habite-se”. Os prazos constantes de Garantia foram estabelecidos em conformidade com as regras legais vigentes e em vista do estágio atual de tecnologia de cada um dos componentes e/ou serviços empregados na construção. Assim sendo, os prazos referidos em tais documentos correspondem a prazos totais de garantia.

Os prazos constantes neste manual obedecem às recomendações constantes na NBR 15575:2013.

No caso das unidades privativas, o proprietário se obriga a efetuar a manutenção preventiva do imóvel, de acordo com MANUAL DE USO E OPERAÇÃO, sob pena de perda de garantia.

No caso das áreas comuns, o Síndico/Administração do condomínio se obriga a efetuar a manutenção preventiva do imóvel, de acordo com o MANUAL DE USO E OPERAÇÃO, sob pena de perda de garantia.

O Síndico/Administração é responsável pela manutenção preventiva do condomínio, e é corresponsável pela Manutenção Preventiva do conjunto da edificação, conforme estabelecido nas Normas Técnicas Brasileiras, no MANUAL DE USO E OPERAÇÃO e legislações e normas das concessionárias e deve ficar atento para as alterações que esses instrumentos possam sofrer ao longo do tempo.

Constatando-se, na visita de avaliação dos serviços solicitados, que esses serviços não estão enquadrados nas condições da garantia, poderá cobrada uma taxa de visita e não caberá à Construtora a execução dos serviços.

Tabela 1 – Prazos de garantia (Norma de Desempenho ABNT NBR 15575-1)

Sistemas, elementos, componentes e instalações	Prazos de garantia recomendados
	1 ano	2 anos	3 anos	5anos
Fundações, estrutura principal, estruturas periféricas, contenções e arrimos				Segurança e estabilidade global Estanqueidade de fundações e contenções
Paredes de vedação, estruturas auxiliares, estruturas de cobertura, estrutura das escadarias internas ou externas, guarda-corpos, muros de divisa e telhados				Segurança e integridade
Equipamentos industrializados (aquecedores de passagem ou acumulação, motobombas, filtros, interfone, automação de portões, elevadores e outros) Sistemas de dados e voz, telefonia, vídeo e televisão	Instalação e Equipamentos
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema de combate a incêndio, pressurização das escadas, iluminação de emergência, sistema de segurança patrimonial	Instalação e Equipamentos
Porta corta-fogo	Dobradiças e molas			Integridade de portas e batentes
Instalações elétricas tomadas/interruptores/disjuntores/fios/ cabos/eletrodutos/caixas e quadros	Equipamentos		Instalação
Instalações hidráulicas – colunas de água fria, colunas de água quente, tubos de queda de esgoto. Instalações de gás – colunas de gás.				Integridade e estanqueidade
Instalações hidráulicas e gás coletores/ ramais/louças/caixas de descarga/ bancadas/metais sanitários/sifões/ligações flexíveis/ válvulas/registros/ralos/tanques	Equipamentos		Instalação
Impermeabilização				Estanqueidade
Esquadrias de madeira	Empenamento Descolamento Fixação
Esquadrias de aço	Fixação Oxidação
Esquadrias de alumínio e de PVC	Partes móveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos elétricos de acionamento)	Borrachas, escovas, articulações, fechos e roldanas		Perfis de alumínio, fixadores e revestimentos em painel de alumínio
Fechaduras e ferragens em geral	Funcionamento Acabamento
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos em argamassa/gesso liso/ componentes de gesso para drywall		Fissuras	Estanqueidade de fachadas e pisos em áreas molhadas	Má aderência do revestimento e dos componentes do sistema
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em azulejo/cerâmica/pastilhas		Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo	Estanqueidade de fachadas e pisos em áreas molhadas
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais (mármore, granito e outros)		Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo	Estanqueidade de fachadas e pisos em áreas molhadas
Pisos de madeira – tacos, assoalhos e decks	Empenamento, trincas na madeira e destacamento
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso		Destacamentos, fissuras, desgaste excessivo	Estanqueidade de pisos em áreas molhadas
Revestimentos especiais (fórmica, plásticos, têxteis, pisos elevados, materiais compostos de alumínio)		Aderência
Forros de gesso	Fissuras por acomodação dos elementos estruturais e de vedação
Forros de madeira	Empenamento, trincas na madeira e destacamento
Pintura/verniz (interna/externa)		Empolamento, descascamento, esfarelamento, alteração de cor ou deterioração de acabamento
Selantes, componentes de juntas e rejuntamentos	Aderência
Vidros	Fixação

5.7. Perda de Garantia

A perda de garantia se dará nas situações citadas abaixo: Se durante o prazo MANUAL DE USO E OPERAÇÃO

• Se durante o prazo de vigência da garantia não for observado e cumprido o que dispõe o MANUAL DE USO E OPERAÇÃO, a NBR 5674 – Manutenção da Edificação, a Lei 5907/2001 e Decreto 13.251, ambos da Prefeitura Municipal de Salvador, no que diz respeito à manutenção preventiva correta e apresentando a efetiva realização das ações descritas no plano;
• Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
• Se for executada reforma ou descaracterizações dos sistemas na unidade, com fornecimento de materiais e serviços pelos próprios usuários;
• Se houver danos por mau uso, ou não respeitando os limites admissíveis de sobrecarga nas instalações e estruturas;
• Caso seja realizada limpeza e manutenções inadequadas;
• Se os proprietários não permitirem o acesso do profissional destacado pela construtora, nas dependências de sua propriedade, para proceder à vistoria técnica ou serviços de assistência técnicas;
• Se não for elaborado e executado o Programa de Manutenção Preventiva de acordo com a NBR 5674 – Manutenção da Edificação e conforme orientações deste manual;
• Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes não originais e que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora/construtora;
• Falta de comprovação da realização de manutenções preventivas e corretivas de responsabilidade do proprietário, eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674;
• Se realizado manutenções preventivas e/ou corretivas de responsabilidade do proprietário por pessoas não habilitadas e/ou empresas não capacitadas e/ou especializadas;
• Em caso de não observação às orientações dos FABRICANTES;
• Expiração do prazo de garantia;
• Se a causalidade do problema tiver correlação com fenômenos naturais atípicos na região do empreendimento;
• Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia estão descritos nas orientações de uso e manutenção do imóvel para os sistemas específicos.

5.8. Exceções / Exclusões de garantias

Correrão por conta do proprietário as despesas referentes a itens de manutenção e conservação normais do imóvel, enquadrando-se nessa condição, dentre outras:

• Limpeza e desobstrução de sifões, ralos e caixas sifonadas;
• Regulagens periódicas de descargas (válvulas e caixas);
• Reaperto de conexões elétricas;
• Limpeza e lubrificação de rodízios, dobradiças, fechaduras e limpeza de trilhos de janela;
• Dedetização e controle de pragas;
• Manutenção do paisagismo e irrigação de jardinagem;
• Repintura periódica de peças de ferro;
• Lavagens e limpezas;
• Revisão periódica de rejuntamentos de cerâmicas, mármores e granitos (se houver);
• Repintura de paredes, portas e rodapés;
• Repintura de quadra de esportes, muros e fachadas;
• Substituição periódica dos selantes das juntas das fachadas;
• Enceramento / impermeabilização periódicos em peças de mármore.

Os materiais que sofram desgaste natural ou acidental em função do uso deverão ser periodicamente substituídos pelo usuário às suas expensas, conforme orientações contidas no manual e termo de garantia do Proprietário, sendo aí considerados, dentre outros:

• Vedantes de torneiras e registros;
• Engates hidráulicos (rabichos – tubos de ligação);
• Disjuntores, tomadas e interruptores;
• Peças metálicas expostas a ambientes agressivos;
• Peças móveis (dobradiças, fechaduras, etc);
• Reparos de descargas (válvulas e caixas).

Não se enquadram nos itens de garantia os serviços ou materiais listados abaixo, dentre outros:

Materiais, acessórios e/ou equipamentos com garantias fornecidas pelos próprios fabricantes/ fornecedores (eventuais reclamações deverão ser dirigidas diretamente a eles), tais como:

• Esquadrias de alumínio / vidro temperado;
• Bomba de piscina/Bombas de recalque de esgoto sanitário e águas pluviais / bombas de recalque de água potável.

Materiais, acessórios e/ou equipamentos entregues em perfeito estado, vistoriados no ato da entrega e que só estragam com o mau uso, tais como:

• Vidros;
• Louças sanitárias;
• Metais sanitários.

Materiais que, pela própria natureza, não são garantidos pelos fabricantes, pois sua durabilidade depende de fatores externos, tais como:

• Motores elétricos;
• Componentes eletro – eletrônicos.

A presente garantia restringe-se aos componentes do imóvel, não cobrindo quaisquer outras repercussões, mesmo que decorrentes de avarias ou defeitos do imóvel, tais como:

• Papel de parede;
• Armários embutidos;
• Eletrodomésticos;
• Automóveis;
• Decorações e pinturas especiais;
• Roupas, louças e utensílios em geral;
• Indenizações ou reembolsos de qualquer natureza.

5.9. Solicitação de assistência técnica

Na ocorrência de eventuais vícios de construção na sua unidade ou nas áreas comuns, desde que os componentes e/ou sistemas estejam com os prazos de garantia vigentes, este é o procedimento para a solicitação de Assistência Técnica:

1. O Condômino solicitará formalmente a intervenção da Barcelona Empreendimentos Imobiliários, através dos canais oficiais de reclamação:

E-mail (atendimento@grupoprima.com.br).

2. O Condômino deverá relatar detalhadamente a natureza e a origem do defeito, anexando fotos e vídeos.

3. Após o contato, a Barcelona Empreendimentos Imobiliários terá um prazo de até 03 dias para entrar em contato e agendar a visita.

4. A Barcelona Empreendimentos Imobiliários fará o registro da solicitação através do seu sistema e do seu formulário de Pós Entrega. Nessa ocasião, será feita a análise das garantias e do critério de urgência do serviço.

5. Nas duas situações deverá ser feita a visita ao local do serviço, para verificação da responsabilidade da empresa, ou seja, é vício de construção. É importante que o condômino/condomínio tenha em mãos os registros (Notas fiscais, ARTs, RRTs, certificados…) relativos às manutenções realizadas, conforme estabelecido no Anexo 07 – Livro de Registro de Manutenção deste manual.

6. Comprovado que o defeito apontado é vício de construção e está dentro do prazo de garantia estipulado neste manual, portanto de responsabilidade da Barcelona Empreendimentos Imobiliários, esta providenciará o reparo, na data agendada com o cliente.

7. Os serviços sempre serão realizados em dias comerciais. Segunda a sexta em horário comercial 08:00 às 12:00 e 14:00 às 17:00 h.

8. Caso não seja responsabilidade da Barcelona Empreendimentos Imobiliários, o proprietário será informado, através de e-mail e/ou do portal do cliente, onde estará descrito o parecer técnico e suas atribuições de responsabilidades para a reclamação.

9. Na ocasião da entrega do serviço será feito uma avaliação do serviço prestado, e registrado no formulário de Pós-Entrega. Nesta ocasião é imprescindível a presença do solicitante ou de outra pessoa responsável.

10. Após validação da conclusão do serviço, a Barcelona Empreendimentos Imobiliários irá enviar uma notificação formalizando o encerramento e o cliente deverá dar aceite ou contestar em até 03 dias, caso contrário, a solicitação será dada por encerrada.

Qualquer atendimento realizado por solicitação por canais não oficiais será por mera liberalidade da Barcelona Empreendimentos Imobiliários Ltda.

A Barcelona Empreendimentos imobiliários, pode, a qualquer tempo efetuar alteração neste procedimento desde que comunique aos proprietários/condomínio com antecedência mínima de 08 (oito) dias corridos.