3. RESPONSABILIDADE RELACIONADAS AO USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO

A convenção de condomínio elaborada de acordo com as diretrizes da Lei 4.501/64, estipula as responsabilidades, direitos e deveres dos proprietários, usuários, síndico, assembleia e conselho deliberativo. O regulamento interno que é aprovado em assembleia geral complementa as regras de utilização do edifício.

Todos os envolvidos têm responsabilidades importantes na adequada utilização e conservação do edifício, cabendo-lhes cumprir a referida lei, a convenção e o regimento interno do condomínio. A seguir estão descritas as responsabilidades dos envolvidos nas atividades de preservação da edificação, conforme a Lei 4.591/64 e com a própria ABNT NBR 15575:2013 – Desempenho das edificações e NBR 5674:2012 – Manutenção de edifícios e a NBR 16.280 – Reforma em Edificações, da Lei 5907/2001 e Decreto 13.251, ambos da Prefeitura Municipal de Salvador.

3.1. Incorporadora e Construtora

• Entregar os Manuais de uso, operação e manutenção e as documentações administrativas e técnicas do empreendimento que está sendo entregue;
• Esclarecer eventuais dúvidas de uso, operação e manutenção efetuadas pelo síndico/administrador/contratados;
• Providenciar serviços de assistência técnica dentro dos prazos e condições de garantia.

3.2. Síndico / Administrador

Em relação às MANUTENÇÕES ROTINEIRAS, PREVENTIVAS E CORRETIVAS de áreas comuns é de responsabilidade do condomínio e do síndico/administrador:

• Os segredos de todas as portas do condomínio com acesso para áreas comuns devem ser trocados assim que as chaves forem entregues pela Barcelona. Da mesma forma após as obras de reforma e adaptação do imóvel. Estas chaves tiveram grande mobilidade durante toda a obra.

• Os segredos de todas as portas do condomínio com acesso para áreas comuns devem ser trocados assim que as chaves forem entregues pela Barcelona. Da mesma forma após as obras de reforma e adaptação do imóvel. Estas chaves tiveram grande mobilidade durante toda a obra.
• Fazer cumprir as normas técnicas pertinentes ao condomínio, ao MANUAL DE USO E OPERAÇÃO das áreas de uso comum, as orientações dos fabricantes dos produtos e equipamentos, bem como normas e leis de segurança e saúde dos trabalhadores;
• Convocar Assembleia Geral, a fim de aprovar os recursos para a realização das manutenções, gerindo e administrando os respectivos recursos arrecadados;
• Coletar e manter arquivados os documentos relacionados às atividades de manutenções das áreas comuns (notas fiscais, contratos, certificados, laudos, ART´s e RRTs, respectivos registros de sua realização etc.), durante o prazo de vida útil dos sistemas da edificação;
• Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de gestão de manutenção e o planejamento anual das atividades de manutenção;
• Preparar previsões orçamentárias; definir planos de manutenção; realizar ou supervisionar a realização de projetos e a programação dos serviços de manutenção; orçar os serviços de manutenção; realizar ou assessorar o proprietário e síndico na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação, quando for o caso, supervisionar a execução dos serviços de manutenção, definir e implementar um sistema de gestão da qualidade dos serviços de manutenção; orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido nas normas técnicas e no MANUAL DE USO E OPERAÇÃO de sua edificação, se houver; assessorar o proprietário e síndico em situações de emergência, tudo conforme as disposições constantes na NBR 5674/2012;
• Contratar e treinar funcionários para a execução das manutenções ou contratar empresas (capacitadas ou especializadas, conforme complexidade e riscos) para realizá-las nos termos decididos pela Assembleia de condomínio;
• Encaminhar para prévia análise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua falta, de um responsável técnico, nos termos da ABNT NBR 14037:

1. qualquer alteração nos sistemas estruturais da edificação ou sistemas de vedações horizontais e verticais;
2. consulta sobre limitações e impedimentos quanto ao uso da edificação ou de seus sistemas e elementos, instalações e equipamentos;
3. qualquer modificação que altere ou comprometa o desempenho do sistema, inclusive das unidades vizinhas;

• Atualizar este manual nos casos em que ocorram modificações nas áreas de uso comum;
• Providenciar e guardar a documentação que lhe compete;
• Zelar pela segurança da edificação, comprometendo-se a manter rigorosamente em dia as vistorias, inspeções e manutenções que envolvam segurança dos condôminos;
• O síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado;
• As responsabilidades aqui mencionadas não excluem outras existentes em lei, convenção, contratos, sendo este material exemplificativo.

3.3. Proprietário de unidades residenciais / Usuários do imóvel

• Os segredos das portas de entrada do apartamento, do maleiro e do depósito da garagem devem ser trocados assim que as chaves forem entregues pela Barcelona. Da mesma forma após as obras de reforma e adaptação do imóvel. Estas chaves tiveram grande mobilidade durante toda a obra.
• Zelar pela limpeza e utilização correta de todas as partes do edifício;
• Cumprir rigorosamente todas as disposições da convenção e do regimento interno do condomínio;
• Realizar a manutenção das áreas privativas do seu imóvel, observando o estabelecido no MANUAL DE USO E OPERAÇÃO;
• Atender as normas NBR 5674 – Manutenção de edificações -Procedimento e NBR 16280 – Reforma em edificações. Sistema de gestão de reformas e a outras normas aplicáveis, bem como a todas as orientações deste manual;
• Permitir o acesso do profissional destacado pela Incorporado para proceder às vistorias técnicas necessárias, sob pena de perda de garantia;
• No caso de revenda ou locação, o proprietário deverá transmitir as orientações sobre o adequado uso, manutenção e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entregando a ele os documentos e manuais correspondentes;
• Atualizar o MANUAL DE USO E OPERAÇÃO nos casos em que ocorram modificações na sua unidade;
• O usuário não pode efetuar nas áreas privativas e/ou áreas comuns, modificações que prejudiquem o desempenho original entregue, sendo a construtora isenta de responsabilidade pelas modificações não autorizadas;
• O proprietário pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional habilitados contratados.

3.4. Empresas capacitadas, especializadas, equipe de manutenção local ou profissionais habilitados.

• Realizar os serviços de acordo com as normas técnicas, projetos, orientações do MANUAL DE USO E OPERAÇÃO e orientações do manual do fabricante dos equipamentos e orientações de responsáveis técnicos;
• Assessorar o proprietário e/ou síndico nas decisões sobre a manutenção da edificação, inclusive na organização do sistema de manutenção, quando for pertinente;
• Realizar as inspeções na edificação, conforme contratação prévia, apresentando relatórios periódicos sobre suas condições, identificando as atividades realizadas. Toda documentação deve ficar retida na administração do empreendimento;
• Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, laudos e demais documentos técnicos e administrativos;
• Utilizar materiais, equipamentos e executar os serviços em conformidade com normas e legislação, mantendo, no mínimo, o desempenho original do sistema (ou melhorando-o);
• Utilizar peças originais na manutenção dos equipamentos;
• Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do trabalhador, COMPROMETENDO-SE de plano a fazer o uso obrigatório de equipamentos de segurança que se mostrarem adequados;
• As responsabilidades aqui mencionadas não excluem outras existentes em lei, convenção, contratos, entre outros.